房地产企业阶段性担保风险如何规避？关键在于产权登记时效-阳新借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初887号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实与判决结果

被告李某文、吴某甲系夫妻关系。2013年2月17日，被告李某文、吴某甲向原告某支行申请个人一手房贷款275000元，以位于阳新县镇栋号房屋设定抵押。同日，被告某置业公司（甲方）与原告某支行（乙方）签订《阶段性担保及回购保证协议书》，主要内容为：为了促进湖北某置业有限公司开发的"观澜府邸"商住房正常的销售，乙方向甲方所购买房产客户提供个人住房按揭贷款。同时为降低乙方贷款风险，经甲乙共同协商，特订如下协议：回购标的为：客户姓名李某文，房屋坐落观澜府邸2栋1-404室，建筑面积139.89平方米，贷款额275000元。甲方的保证方式为连带责任保证。甲方的保证范围为该客户贷款抵押物的回购并负责偿还该客户项下贷款本金及利息、逾期利息、复利、罚息以及因本合同引起的有关法律费用。甲方的保证期限为该客户房产证件办理完毕为止。被告李某文、吴某甲亦于同日向原告某支行出具《同意抵押承诺书》，承诺同意以位于湖北省黄石市阳新县号楼单元号房产作为抵押物，为借款人李某文依买卖合同（合同编号ＹＸ**311）所产生的债务提供担保。

2013年9月12日，被告李某文（借款人、抵押人）、吴某甲（抵押人）、某置业公司（保证人）与原告某支行（贷款人、抵押权人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：第十条借款担保本合同项下债权的担保方式见第三十三条10.1保证10.1.1保证方式为连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任。10.1.2保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用……10.3阶段性保证担保＋抵押借款人以本合同第三十四条项约定房产做抵押的，由第三十三条约定阶段性保证人提供阶段性保证担保。除阶段性保证人按第三十七条约定承担保证责任外，其他有关保证和抵押的约定按10.1、10.2约定执行……第十二条借款人、担保人的违约责任12.1借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调……12.4发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款……第三十七条阶段性保证担保＋抵押阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。

2013年9月11日，案涉房屋在房管部门办理了商品房预售抵押预告登记（证号：阳新县房预兴国字第Ａ**2号）。2013年9月12日，原告某支行按约定向被告某置业公司账户发放贷款275000元。被告李某文未能按约履行还款义务，其从2022年1月20日开始逾期，后仅偿还了部分本息，截至2024年6月3日，被告李某文尚欠借款本金150572.18元，利息（含罚息、复利）19235.53元。

另查明，案涉房屋至今尚未办理建筑物所有权首次登记。本案借款实际执行利率为6.55%，逾期执行利率为8.515%。

法院判决结果：法院支持了原告的诉讼请求，判令李某文、吴某甲偿还借款本金150572.18元及相应利息；同时判令湖北某置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。

三、案件核心观点与企业法律风险防范

这个案子看似简单，但暴露了房地产企业一个经常被忽视的"隐形炸弹"——阶段性担保风险。什么是阶段性担保呢？简单来说，就是开发商为购房者向银行贷款提供担保，从贷款发放开始，直到购房者拿到房产证并办妥抵押登记为止。

本案中，开发商某置业公司就是栽在了这个"直到"上！合同约定担保期限是"至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止"。但问题是，房子建好了七八年，却因为各种原因没有办理建筑物所有权首次登记（俗称"大产证"），导致担保责任一直没解除。当购房者李某文开始逾期不还贷时，银行直接把矛头对准了开发商，要求其承担连带责任。

企业应当注意的三大风险点：

1. 产权登记时效是关键：开发商必须确保房屋能够及时办理产权登记。本案中，房屋迟迟未办理建筑物所有权首次登记，直接导致担保责任无限期延续。建议企业：在项目规划阶段就预留充足时间办理产权登记；与房管部门保持良好沟通；在购房合同中明确约定购房者配合办理产权的义务及违约责任。

2. 担保期限约定要明确：不要简单照搬银行提供的合同模板。本案中，如果开发商能在合同中增加"如因开发商原因导致未能办理产权登记的，担保期限自房屋交付之日起满X年自动终止"等条款，就能有效控制风险。建议企业在签订担保合同时，务必请专业律师审核，设置担保期限的"安全阀"。

3. 建立购房者还款监控机制：开发商不能把房子一卖就撒手不管。本案中，如果开发商能及时发现李某文的还款异常（从2022年1月就开始逾期），早介入、早处理，可能就能避免最终被银行追责。建议企业：与银行建立信息共享机制；对逾期还款的客户及时提醒甚至代为垫付；在购房合同中约定购房者逾期还款时开发商有权收回房屋等条款。

特别提醒：很多开发商认为"房子都卖出去了，跟我没关系了"，却不知道在产权登记完成前，您还背着沉重的担保责任！本案中，某置业公司可能没想到，七八年后还要为一笔27.5万元的贷款承担责任，不仅要偿还本金15万余元，还要支付近2万元的利息，外加诉讼费用。

作为企业法律顾问，我们经常看到类似案例——开发商因为忽视阶段性担保风险，最终为购房者的违约行为买单。特别是在当前房地产市场波动较大的环境下，购房者断供风险上升，这一问题更加凸显。

如果您是房地产企业，建议立即检查现有项目的担保合同，特别是那些已售但尚未办妥产权登记的项目。同时，在未来签订新合同时，务必重视担保条款的设计与风险控制。

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