房屋租赁合同中押金设置过低可能导致企业反需返还多余款项 - 麻城房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂1181民初2064号
审理法院：湖北省麻城市人民法院

二、案件事实和判决结果

案件事实：
麻城某发房屋租赁有限公司系经麻城市政府批准从事保障性租赁住房运营的企业，拥有麻城市某小区某栋某单元某号房屋的所有权。2022年12月29日，钟某通过摇号获得该房屋的承租资格。次日，麻城某发房屋租赁有限公司、钟某及钟某所在单位麻城某校签订《保障性租赁住房租赁合同》，约定：租期五年，月租金635.04元（按建筑面积105.84平方米、单价6元/平方米计算），押金3000元；租金按季度支付，每季度首月15个工作日内付清；逾期支付租金的，每日加收欠缴金额千分之一的违约金。2024年9月18日，房屋交付钟某使用。但钟某未支付2024年12月18日起的第二季度租金（2024年12月18日至2025年3月17日），经多次催要仍未支付。钟某已支付押金3000元，公司同意用押金抵扣欠款。

判决结果：
法院判决解除租赁合同；钟某需在合同解除后7日内腾退房屋；钟某欠付的租金2645.12元及违约金215.88元（合计2861元），用3000元押金抵销后，麻城某发房屋租赁有限公司需向钟某返还多余款项139元。

三、核心观点与风险防范建议

本案的核心问题：押金设计不合理，企业不仅没追回损失，反而要倒贴钱！
很多企业以为收了押金就高枕无忧，但本案中，3000元押金刚够覆盖欠租和违约金（2861元），企业不仅没赚到钱，还得白给租客139元。更危险的是：如果租客欠租更多（比如拖欠半年以上），押金根本不够用，企业将面临真金白银的损失！

为什么企业会“亏本”？关键风险点：

1. 押金金额“踩红线”：本案押金仅覆盖约4.7个月租金（3000÷635.04≈4.7），但租客一季（3个月）就违约。若拖欠时间更长（如6个月欠租近4000元），押金连本金都不够，更别说违约金了。
2. 违约金“形同虚设”：合同约定每日千分之一违约金（年化36.5%），看似很高，但法院只支持了215.88元——因押金优先抵扣后，剩余金额太少，违约金“没用武之地”。
3. 拖延处理“雪上加霜”：企业发现欠租后未及时解约，导致损失扩大（比如房屋空置期间的租金损失）。

给企业的3条保命建议（非法律人士也能操作）：
✅ 押金要“留足缓冲带”：
别按“最低标准”收押金！建议押金=3-6个月租金（例如月租600元，押金设1800-3600元）。这样即使租客拖欠半年，押金也能兜住大部分损失。合同中明确写：“押金优先抵扣欠租，再抵扣违约金和房屋维修费”。

✅ 违约条款要“能落地”：

• 违约金别设太高（超过日万分之五可能不被法院支持），但要加“阶梯条款”：比如逾期15天内，违约金日万分之三；超30天，自动解约并追索空置期租金。
• 关键动作：租客一逾期，立即发书面催告函（用微信+邮寄双渠道），并保留证据。超30天未付，直接发解约通知——拖得越久，损失越大！

✅ 租前“查信用”，租中“盯动态”：

• 个人租客：查身份证+工作证明（本案中钟某离职后失联，若提前核查单位变动，能早发现风险）。
• 企业租客：查国家企业信用信息公示系统，看是否经营异常。
• 每季度核对租金到账情况，发现异常马上行动，别等“积重难返”。

记住：押金不是“保险箱”，而是“缓冲垫”——垫太薄，摔得更疼！ 企业出租房屋时，别省合同审查那点钱，一次疏忽可能倒贴上千元。

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