业主不能以未签物业服务合同为由拒交物业费-老河口物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2020)鄂0682民初398号
审理法院：湖北省老河口市人民法院

二、案件事实及判决结果

原告老河口市某安物业管理有限公司于2014年9月26日在工商行政管理部门注册登记，其公司经营范围为物业管理服务，资质等级为三级。被告王某1与王某2系夫妻关系，2014年2月17日被告王某2与襄阳宇某房地产有限公司签订一份商品房买卖合同，被告王某2购买襄阳宇某房地产有限公司开发的位于老河口市××小区××单元××室房屋一套，建筑面积为105.99㎡。2015年12月25日，襄阳宇某房地产有限公司向被告王某2发出入住房屋通知书。2016年1月2日，被告王某1与襄阳宇某房地产有限公司对房屋进行了结算确认，并签订了收房流转单。2016年1月28日，老河口市巴黎小区业主被告王某1、王某2与浙江某源物业管理有限公司签订一份《前期物业管理服务协议》，并向该物业管理公司交纳物业费。后因浙江某源物业管理有限公司从老河口市巴黎小区撤走，2016年7月31日，原告老河口市某安物业管理有限公司与襄阳宇某房地产有限公司签订《前期物业服务合同》一份，合同主要约定：物业名称为巴黎小区；物业类型为商住两用；服务内容包括物业共用部位的维修养护、公共秩序维护等八项服务内容。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为小高层和高层住宅：1.3元/月/㎡；商业物业：2元/月/㎡；物业服务费按年交纳，业主应于每年的7月起交纳下一年的物业服务费用；合同期限自2016年8月1日起至2021年7月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。前述《前期物业服务合同》签订后，原告老河口市某安物业管理有限公司派员入驻巴黎小区并以巴黎小区物业服务中心名义提供物业服务，巴黎小区物业服务中心隶属于原告老河口市某安物业管理有限公司。2018年2月28日，湖北省物价局、湖北省住房和城乡建设厅联合下发文件制定《湖北省物业服务收费管理办法》。2018年3月24日，老河口市发展和改革局、老河口市住房和城乡建设局联合发布《关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》要求，住宅，住宅**物业服务收费和保障性住房物业服务收费实行政府定价管理服务项目以及别墅区、非住宅区的物业服务费实行市场调节价。其中等级为一级的高层住宅（电梯房）综合管理服务收费标准为1.3元/月/㎡。原告老河口市某安物业管理有限公司按《前期物业服务合同》规定履行义务后，被告王某1、王某2未履行交纳物业服务费义务，发生纠纷，引起诉讼。巴黎业主委员会成立后，至今未与其他物业服务企业签订《物业服务合同》。本案在庭审后，原告老河口市某安物业管理有限公司自愿放弃对被告王某1、王某2滞纳金的诉讼请求。

法院判决：被告王某1、王某2于判决生效后五日内向原告老河口市某安物业管理有限公司支付拖欠的物业费4152元。

三、核心观点与法律风险防范提示

这个案例看似是简单的物业费纠纷，实则揭示了一个重要的法律常识：业主不能以"没有直接与物业公司签订合同"为由拒绝支付物业费。许多业主都有这样的误解，认为"我没签合同，就不该交钱"，但法院明确指出，开发商在小区业主委员会成立前，有权与物业公司签订《前期物业服务合同》，这份合同对所有业主都具有法律约束力。

本案中，被告王某1辩称"从未与某安物业公司签订合同"、"开发商未经业主同意私自聘请物业公司"，但这些理由均未获法院支持。为什么？因为法律规定得很清楚：建设单位（也就是开发商）依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主不能以"自己不是合同当事人"为由拒绝履行义务。

企业，特别是物业公司和房地产开发企业，应当从本案中吸取以下经验，防范类似法律风险：

1. 合同签署要规范：物业公司与开发商签订前期物业服务合同时，必须确保合同条款清晰明确，特别是服务内容、收费标准、服务期限等关键条款。本案中，合同明确约定了"小高层和高层住宅1.3元/月/㎡"的标准，这为后续追讨物业费提供了有力依据。

2. 服务过程要留痕：物业公司要保存好提供服务的证据，如清洁记录、维修记录、安保巡逻记录等。本案中，原告提供的"向社区反映违建问题的联系单"被法院采信，证明其确实履行了物业服务职责。

3. 收费标准要合规：物业费标准必须符合当地政府规定。本案中，2018年3月后按新标准1.3元/月/㎡收费，是依据老河口市相关文件执行的，避免了"乱收费"的质疑。

4. 及时沟通很重要：如果业主对服务有异议，物业公司应主动沟通解决，而不是等到欠费累积才催收。本案中，业主称"业委会通知暂停交费等待协商"，但法院认为这不能成为拒交理由，说明协商过程缺乏法律效力。

5. 业主委员会的作用：一旦小区成立业主委员会，物业公司应及时与业委会协商签订正式物业服务合同，避免长期依赖前期物业服务合同带来的不确定性。

特别提醒开发商朋友：在业主委员会成立前，你们有权选聘前期物业服务企业，但必须规范操作，不能"偷偷摸摸"更换物业公司。本案中开发商的做法之所以被法院认可，正是因为程序合法、合同规范。

最后给业主朋友们也提个醒：物业服务关乎整个小区的居住环境和房产价值，即使你对服务有意见，也应通过合法途径反映和解决，而不是简单地"不交物业费"。法院已经明确表态：只要物业公司提供了基本服务，业主就有义务缴费。想通过"集体不交费"来施压，往往得不偿失。

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