业主拒交物业费常见理由不成立，必须履行缴费义务-枝江物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)鄂0583民初2484号
审理法院：湖北省枝江市人民法院

二、案件事实
枝江市某物业公司原系枝江市某小区前期物业服务单位，李某丹系该小区1栋1单元3203号房屋业主，房屋面积87.28㎡。2014年9月10日，枝江市某小区开发商湖北某置业有限公司枝江分公司与枝江市某物业公司签订《前期物业管理服务合同》。2017年9月10日，双方续签《前期物业管理服务合同》，合同期限至2020年9月10日。2020年8月19日，双方签订《前期物业管理服务合同补充协议》，将原合同延期至2022年12月31日。2018年4月27日，物业公司与李某丹签订《前期物业管理服务协议》，约定电梯住宅物业服务费标准为1.1元／月／㎡，业主未按时交费的，物业公司有权要求补交并从逾期之日起按欠费总额的日万分之五收取违约金。2022年12月31日，某小区业主委员会给物业公司出具《委托书》，委托物业公司继续提供物业服务至2023年6月30日。2020年4月26日至2023年6月30日止，李某丹未向物业公司交纳物业服务费。在物业公司起诉前，调解中心曾对欠缴物业费事宜进行调解，但未达成一致。

法院判决李某丹向物业公司支付2020年4月26日至2023年6月30日期间的物业服务费3661元，但驳回了物业公司关于违约金的诉讼请求。

三、案例核心观点及法律风险防范提示

"物业服务质量不好，我就不交物业费！"这是许多业主的常见想法，但本案清楚地告诉我们：这种做法风险很大，很可能得不偿失！

在本案中，李某丹提出了几条拒交物业费的理由：小区有业主私自占用公共区域、消防通道被堵死、自家房屋有裂缝和墙体空心等问题。她认为这些都是物业公司没管好，所以不愿意交物业费。

但法院是怎么看的呢？法院认为：

1. 小区内的违建问题、消防通道堵塞等，属于开发商遗留问题，不在物业公司服务范围内。物业公司已经向相关部门反映过，尽到了基本义务。
2. 房屋质量问题（如墙体裂缝）是房屋本身的建筑问题，应该找开发商解决，不是物业公司该负责的。
3. 物业服务确实存在一些不足，但这不能成为业主拒交物业费的理由。因为物业服务主要是维持小区公共设施运转和维护整体秩序，如果大家都以服务不好为由拒交物业费，最终损害的是全体业主的共同利益。

当然，法院也指出，因为物业公司服务确实有所欠缺，所以没有支持物业公司要求的违约金。

对企业（物业公司）的法律风险防范建议：

1. 合同条款要明确清晰
   本案中，物业公司胜诉的关键是与开发商、业主都签订了明确的物业服务合同。企业应当确保合同中清楚界定服务范围、收费标准和双方责任，特别是要明确哪些问题不属于物业服务范围（如房屋质量问题、开发商遗留问题等）。

2. 服务过程要留痕记录
   物业公司应当建立完善的服务记录制度：维修要拍照留证、巡查要有记录、业主投诉要书面回复。当业主反映问题时，及时响应并保留沟通证据，证明自己尽到了服务义务。这些记录在纠纷中就是你的"护身符"。

3. 明确责任边界，及时告知业主
   遇到不属于物业服务范围的问题（如房屋漏水、违建等），要及时向业主说明责任归属，并协助联系相关部门解决。可以制作"常见问题责任指南"发放给业主，避免误解。

4. 催缴程序要规范到位
   当业主欠费时，要严格按照合同约定的程序催缴：先发书面通知，再发律师函，最后才考虑诉讼。保留好所有催收证据（如张贴通知的照片、邮寄回执等），这是日后诉讼的关键证据。

5. 服务质量要持续改进
   虽然业主不能以服务质量问题为由拒交物业费，但如果服务确实不到位，可能会像本案一样导致法院不支持违约金请求，甚至影响续签合同。定期开展业主满意度调查，及时改进服务短板。

给业主的小提醒：
如果您对物业服务不满意，正确的做法是：先交纳物业费，然后通过业主委员会、社区等渠道反映问题，收集证据要求整改。如果问题严重，可以通过业主大会更换物业公司。直接拒交物业费看似"解气"，实则让自己在法律上处于不利地位，不仅要补交费用，还可能承担额外的诉讼费用。

物业服务关系到每个人的居住体验，只有物业公司认真服务、业主按时缴费，才能共同营造安全舒适的居住环境。企业做好服务管理，业主理性维权，才是解决物业纠纷的正确之道。