不动产抵押前未做尽职调查将导致抵押权无法实现-太和执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：执行异议之诉
案号：(2024)皖12民终8065号
审理法院：安徽省阜阳市中级人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

太和县某某企业融资担保有限公司与安徽某某医疗器械有限公司、安徽某某物业管理有限公司、陶某、段某、段某追偿权纠纷一案，太和县人民法院于2023年3月27日作出（2023）皖1222民初3110号民事判决书，判决安徽某某医疗器械有限公司偿还太和县某某企业融资担保有限公司代偿款3539692元及利息等。因义务人未履行判决，太和县某某企业融资担保有限公司申请执行，法院查封了安徽某某物业管理有限公司名下位于原墙镇东大街居委会旁原墙商厦的多处房产。

韩某认为上述执行查封措施损害其对原墙大厦108铺的合法权益提出执行异议，被驳回后提起执行异议之诉。韩某提交的2014年4月28日的补充协议显示：甲方太和县玉润投资管理有限公司，乙方韩某，将2012年7月1日签订协议内容调整到和润新城内陆号楼东头面向北从东向西第捌间门面房一间，约定韩某补交3.5万元差价款。韩某提供2024年3月5日太和县原墙镇西街村民委员会出具证明，证明原墙商厦项目启动时占用韩某菜地并经村干部协调补偿给韩某一间门面房。韩某还提供了"蒋学"出具的收条，内容为收到韩某补房款3.5万元。韩某提供的房屋买卖合同显示，2017年5月1日韩某与和润新城销售部签订合同购买原墙商厦楼下从西向东第六间门面房。

一审法院认为，韩某未能提供证据证明其对案涉商铺享有足以对抗申请执行人的担保物权的权益，驳回韩某的诉讼请求。

二审期间，韩某提交了2025年2月14日太和县原墙镇西街村民委员会出具的《证明》，该《证明》有村委会盖章，经办人王辉签字，负责人魏普签字，再次确认占用韩某菜地并补偿门面房的事实。二审法院认为，韩某提交的证据可以相互印证，足以证明对案涉房屋享有征地补偿权益，该权利效力优于抵押权。

判决结果：二审法院撤销一审判决，改判停止对位于太和县原墙镇原墙商厦108铺的执行。

三、防范不动产抵押风险的关键提示

这个案例看似是个别纠纷，实则暴露了企业经营中一个普遍却常被忽视的风险点：接受不动产作为抵押物时，如果只看"红本本"（房产证），不做深入调查，很可能竹篮打水一场空。

为什么抵押权会"失效"？

太和县某某企业融资担保有限公司在提供担保时，接受了安徽某某物业管理有限公司名下的房产作为抵押物，但忽略了几个关键问题：

1. 只看登记，不看实际：房产证上写着安徽某某物业管理有限公司的名字，但实际早在2012年就通过征地补偿协议承诺给了韩某。抵押权人只查了房产登记情况，却没去现场看看谁在实际使用，也没调查房屋的历史来源。

2. 尽职调查走过场：作为专业金融机构，在签署《反担保合同》前，没有对抵押房产进行实地勘察，没问过周边居民，也没核实是否存在权属争议。就像买二手房不看房直接过户一样危险。

3. 忽略"隐形权利人"：韩某虽然没有房产证，但他有村委会证明、购房合同、付款收据和电费缴纳单，形成完整证据链。这种基于历史原因形成的"事实权利"，在法律上可能比后来设立的抵押权更优先。

企业如何避免"钱房两空"？

这个案例给所有企业敲响警钟，特别是经常接受不动产抵押的金融机构、担保公司。请牢记以下三点：

第一，抵押前必须"三查三看"

• 查历史：翻看该房产的"前世今生"，是否涉及拆迁补偿、以物抵债、合作建房等特殊情况
• 查现状：亲自到现场查看，谁在实际使用？是不是债务人自己在用？
• 查纠纷：查询当地村委会、居委会，了解是否存在权属争议或历史遗留问题

第二，别把"登记"当"保险"
房产登记只是表面证据，不能保证没有其他权利人。本案中，虽然房产登记在安徽某某物业管理有限公司名下，但早在2012年就通过协议承诺给了韩某，且韩某从2017年就实际占有使用。登记在谁名下≠真正归谁所有。

第三，证据链比合同更重要
韩某一审败诉，二审胜诉，关键就在于证据链是否完整。企业作为债权人也要注意：

• 保留尽职调查全过程的证据（现场照片、走访记录等）
• 要求债务人书面承诺抵押物无权利瑕疵
• 对发现的任何疑点，必须追查到底，不能"差不多就行"

给企业管理者的贴心建议

1. 小企业也适用：不仅金融机构要注意，小微企业在接受客户房产抵押借款时同样面临此风险。哪怕只是50万的小额借款，也别省下尽调这一步。

2. 成本远低于损失：做一次尽职调查可能花几千元，但像本案中抵押物无法执行，损失的是几百万元。这笔账怎么算都划算。

3. 警惕"熟人交易"：很多企业认为"对方是老朋友/老客户，不会有问题"，但恰恰是熟人之间更容易忽略风险。本案中如果太和县某某企业融资担保有限公司多问一句"这房子谁在用"，可能就避免了损失。

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