企业销售授权混乱致房屋被占无法收回-南陵返还原物纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：返还原物纠纷
案号：(2020)皖02民终638号
审理法院：安徽省芜湖市中级人民法院

二、案件事实与判决结果
南陵县许镇镇某某小区由南陵某华房地产开发有限公司开发建设，项目负责人为南陵某华房地产开发有限公司股东翁某华，其中E4#、E5#楼由第三人程某、李某、孙某实际施工。2010年1月5日，南陵某华房地产开发有限公司取得E5幢楼《商品房预售许可证》。2010年10月4日，案外人王某健（王某儿子）代表王某与第三人孙某、李某就案涉房屋签订了《房屋预售协议》。同日，第三人孙某收取了王某健给付的购房款239400元，此后王某装修并入住至今。

法院最终判决：驳回南陵某华房地产开发有限公司要求王某返还房屋的诉讼请求，维持原判。简单说，企业告到法院想收回房子，但法院认为王某是“好心买房”的，企业无权要回，官司打输了。

三、案件核心观点与企业风险提示
这个案子说白了就是：企业自己“甩锅”销售，结果房子被占了还拿不回来！南陵某华公司允许程某等人用卖房抵工程款（比如“你建楼，我拿房子抵钱”），但没管好流程——程某他们直接和王某签协议、收钱，王某装修住进去了，企业却一直没吭声。法院一看：企业平时默许这种操作（其他买家都办了房产证），王某买房时以为程某他们有权限，属于“善意买家”，企业现在反悔？晚了！

企业必须警惕的风险点：

1. 别让“口头约定”坑了你：企业常和施工方口头说“房子抵工程款”，但没签书面协议或明确范围。结果施工方多卖一套房，企业也说不清，法院直接认定“你默认了”。

   • ✅ 正确做法：所有抵房、代售必须签白纸黑字的合同，写清“哪些房能卖、卖多少钱、钱怎么算”，并让对方签字盖章。

2. 别当“睁眼瞎”：王某住了10年房子，企业从没找他要过，法院就认为“你默认他有权住”。企业不主动维权，等于放弃权利！

   • ✅ 正确做法：发现第三方擅自卖房，马上发书面通知制止，并保留证据（比如微信、邮件）。别拖！拖久了法院会觉得“你认了”。

3. 别混淆“介绍人”和“代理人”：企业辩称程某他们只是“中间人”，但实际操作中让他们收钱、签协议，法院就认定“看起来像有权代理”。

   • ✅ 正确做法：如果让施工方“介绍”客户，必须书面声明“他们无权收钱签合同”，所有交易必须经企业盖章确认。否则，客户以为对方是公司的人，企业就得背锅！

总结一句话：企业管不好销售授权，等于给他人“送房子”！ 尤其房地产、工程行业，口头抵房、私下卖房很常见，但一旦出事，法院只看“表面行为”——你让别人干了像代理人的活，就得认账。

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