签补充协议别随便废条款否则可能白忙活-界首商品房销售合同纠纷案例解读

作为企业，您是否以为签个“补充协议”就能轻松甩掉合同责任？这个真实案例敲响警钟：补充协议必须双方真心同意、内容公平合理，否则法院可能判它无效，企业还得背锅！ 下面用大白话帮您拆解风险，教您如何避坑。

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2021)皖1282民初693号
审理法院：安徽省界首市人民法院

二、案件事实和判决结果

事实：
2015年10月18日，张某与界首市某置业有限公司签订商品房买卖合同，购买一套总价831686元的房屋。合同白纸黑字写明：如果因开发商原因，业主在交房后120天内没拿到房产证，开发商要按天赔房价款的万分之一（算下来每天83元）。张某按时付清了房款。2017年6月10日，界首市某置业有限公司把房子交给张某。2019年8月30日，双方又签了一份《补充协议书》，里面说：“因为国家房产证改不动产权证，原合同第20条作废；现在起60天内办不下证，开发商才赔钱。”结果，界首市某置业有限公司在2019年9月6日就给张某办好了不动产权证（从签协议到办证只用了7天），张某10月1日领走了证书。

判决结果：
张某告到法院，要求开发商赔逾期办证违约金5万多元。但法院直接驳回了他的请求——不支持一分钱赔偿！ 理由很简单：新签的补充协议有效，开发商按协议在60天内办好了证，没违约。

三、核心风险提示：企业千万别踩这三个坑！

这个案子表面看是开发商赢了，但细想全是雷！企业最容易栽在“补充协议”上，尤其以下三点：

1. “废条款”不是儿戏，必须双方真同意！
   开发商以为签个补充协议就能废掉原合同责任，差点翻车。法院重点查了：签协议时，是否让客户充分知情？有没有逼客户签字？本案中，协议只有3条、文字简单，张某签时没被限制修改权，也没证据证明他被忽悠，所以法院认定“这是双方真心同意的”。
   → 您该怎么做？
   别把补充协议当“走过场”！必须：

   • 用大白话解释条款（比如“这条是说我们不赔逾期办证钱了，您同意吗？”）；
   • 留好录音、聊天记录等证据，证明客户看懂了、自愿签；
   • 绝对别用“不签字就不交房”之类威胁手段——否则协议可能被判无效！

2. 格式条款≠万能挡箭牌，公平才是硬道理！
   张某告开发商：“补充协议是你们单方写的格式条款，应该无效！”但法院没支持，因为协议没“免除开发商主要责任”（比如房子烂尾还是得赔）。关键点：如果补充协议偷偷把企业的核心义务（比如交房、付款）全免了，法院一定判它无效！
   → 您该怎么做？
   拟补充协议时牢记：

   • 别玩文字游戏，比如“因政策原因一切责任不担”——这种话法院直接打回；
   • 涉及钱、交货、服务等核心义务的条款，必须对等（比如“因我方原因延迟，赔X；因客户原因，X”）；
   • 让法务或律师提前把关，别自己瞎改。

3. 新协议一签，旧账就清？小心“时间差”埋雷！
   开发商赢在“60天内办好了证”，但如果张某2019年10月才拿到证（超60天），开发商照样得赔！补充协议不是“免死金牌”，它只管协议生效后的事——之前的逾期责任可能还在！
   → 您该怎么做？

   • 如果要彻底甩掉旧责任，协议里必须写清：“双方确认此前无任何违约，互不追究”；
   • 别拖！像办证这种事，签了新协议就立刻行动（本案开发商7天办完证，就是聪明做法）。

最后说句掏心窝的话

企业经营中，补充协议天天见——改交货期、降服务费、调整付款方式……但签不好就是定时炸弹。千万别图省事让客户“随便签个字”，否则官司一来，省下的小钱可能赔出大窟窿！

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本文由征和律师事务所企业法律研究中心整理，案例源于公开判决，人物名称已做隐私处理。
提示：具体操作请结合企业实际情况咨询专业律师，本文不构成正式法律意见。