开发商需为自持商铺承担物业费，政府垫付后可追偿-怀远追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2023)皖03民终2948号
审理法院：安徽省蚌埠市中级人民法院

二、案件事实及判决结果

2017年3月2日，安徽榴某物业管理有限公司与怀远县某镇人民政府签订《新怀家园安置小区前期物业服务合同》，合同约定：安徽榴某物业管理有限公司为怀远县榴城镇新怀家园安置区提供物业服务，服务期限自2017年3月2日至2020年3月1日，住宅收费标准0.55元/月/平方，商铺0.90元/月/平方，合同总价为3,680,482.36元。安徽榴某物业管理有限公司为怀远县榴城镇新怀家园安置区提供物业服务至2020年5月31日。2022年4月14日，怀远县某镇人民政府已向安徽榴某物业管理有限公司付清2017年3月2日至2020年5月31日期间物业服务费，其中包涵属于蚌埠某房房地产开发有限公司所有的9,410.35平方米商铺的物业费。

另查明，怀远县新怀家园安置小区由蚌埠某房房地产开发有限公司开发建设，小区建成后由怀远县某镇人民政府回购。安徽榴某物业管理有限公司于2021年8月25日起诉怀远县某镇人民政府、怀远县大禹资产管理有限公司、蚌埠某房房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，怀远县人民法院于2021年10月8日作出（2021）皖0321民初7550号民事判决，判决怀远县某镇人民政府支付安徽榴某物业管理有限公司2018年9月1日至2020年5月31日期间的物业费693049.04元、电梯运营费35700元，合计728749.04元；驳回安徽榴某物业管理有限公司其他诉讼请求。

法院最终判决：蚌埠某房房地产开发有限公司需向怀远县某镇人民政府支付330,303.29元及利息（以330,303.29元为基数，按年利率6%从2022年4月14日起计算至本息还清时止）。二审法院驳回了蚌埠某房房地产开发有限公司的上诉，维持原判。

三、企业如何防范此类法律风险

这个案例看似是政府和开发商之间的"扯皮"，实则揭示了一个很多企业容易忽视的关键问题：产权转移后，自持物业的责任不会自动消失。蚌埠某房房地产开发有限公司以为小区已经"卖"给政府，自己就不用管物业费了，结果被政府追着要回33万多的"垫付款"，还外加利息。

为什么政府能成功追偿？关键点有三：

1. "谁受益，谁付费"是铁律
   虽然小区是蚌埠某房房地产开发有限公司建的，但建成后已由怀远县某镇人民政府回购。法院明确指出：政府作为业主签物业合同完全合法。而蚌埠某房房地产开发有限公司自己承认拥有9000多平方米的商铺（还租出去了赚钱），就等于默认接受了物业服务。就像你租了房子，不能说"我是租的，物业费该房东交"——如果房东垫付了，完全可以找你要回来。

2. "建设单位"身份≠永久免死金牌
   蚌埠某房房地产开发有限公司反复强调"我是建设单位，物业合同该我签"。但法院一针见血：小区回购后，你只是普通商铺业主，不再是建设单位！这就好比你盖了一栋楼卖给别人，房子过户后，你再也不能以"我是开发商"为由拒绝交自己车库的物业费。

3. 垫付≠白给，保留证据是关键
   怀远县某镇人民政府能追回钱，核心在于有法院生效判决证明自己确实垫付了物业费。如果企业遇到类似情况（比如替合作方垫付款项），务必保留好所有支付凭证，并通过书面方式明确垫付性质。否则就像借钱给朋友没打借条，最后可能"肉包子打狗"。

给企业的实操建议：

• 查清产权归属再甩锅
  卖房、交房时务必在合同里写清：从哪天起物业费由谁承担？商铺、车位等自持部分是否包含在内？曾有企业把整栋楼"卖"给政府，却漏写了地下车库的归属，结果被追讨了5年物业费。

• 自持物业要单独管理
  如果像本案开发商一样保留部分商铺，建议：
  ✓ 单独与物业公司签合同（别指望业主大会覆盖你）
  ✓ 每月核对账单，发现多收费及时提出
  ✓ 万一被"连坐"垫付，24小时内发书面异议（微信也算！）

• 政府项目要多问一句
  涉及政府回购、安置房等特殊项目，务必确认：
  "政府回购的是全部产权还是仅住宅部分？"
  "自持商业是否纳入政府统一管理？"
  本案中如果开发商当初在回购协议里写明"商铺物业费自理"，就不会吃这个哑巴亏。

记住：法律不保护"我以为"——你以为房子卖了就一了百了，但只要还收着商铺租金，物业费的"尾巴"就甩不掉。遇到模糊地带，花小钱咨询专业律师，远比事后打官司赔上本金加利息划算得多。

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