道路施工影响经营出租方应合理减免租金-怀远房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2024)皖0321民初5733号
审理法院：安徽省怀远县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2019年8月14日，怀远县某管理有限公司与周某签订《房屋租赁合同》，周某承租某花园B6#S103号门面房经营家纺。合同约定租期5年，自2019年9月15日至2024年9月14日。年租金11316元，应于每年9月15日前一次性支付下一年租金。2023年9月3日，怀远县五岔片区对道路进行改造，计划2023年9月3日至2025年2月25日施工。因道路改造，怀远县某管理有限公司对路段租户给予减免3个月租金。周某未缴纳2023年9月15日至2024年9月14日期间的租金。2023年11月20日，怀远县某管理有限公司发送律师函和张贴《房租催缴通知》。

法院判决：周某需支付房屋租金8487元（年租金减免3个月）及利息（按年利率3.45%计算，从2023年9月15日起至实际付清）。驳回怀远县某管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费原告承担20元，被告负担40元。

三、企业如何防范类似法律风险

这个"马路修到店门口，租金该不该少交"的案子，给我们企业上了一堂生动的法律课。很多老板可能觉得："合同白纸黑字写着，到期必须交钱，哪有讨价还价的余地？"但法院的判决告诉我们：现实经营中遇到特殊情况，法律更看重"公平合理"。

重点提示三大风险点：

1. 遇到政府施工等"不可抗力"，别死守合同条款

本案中，道路施工持续一年半，店铺基本没法做生意。法院认为怀远县某管理有限公司主动给其他租户减免3个月租金是合理的，所以也支持周某只交9个月租金。企业要注意：

• 租赁合同里必须写明"如遇政府道路施工、自然灾害等影响经营的情况，双方如何协商租金调整"
• 不能等到租户不交钱才想起来处理，应主动发布公告说明减免政策（像本案中公司对路段租户统一减免的做法就值得借鉴）
• 记住：法院会看实际情况，不是只看合同怎么写的。你坚持全额收租，最后可能一分钱违约金都拿不到

2. 催租要有"铁证"，别以为口头说说就行

周某说"从没接到催缴电话"，公司拿不出证据。法院只认可2023年11月20日发的律师函和张贴通知。给企业提个醒：

• 催收租金必须留痕：微信、短信要保存，上门贴通知要拍照录像，最好让物业或邻居当见证人
• 建议采用"书面通知+短信/微信提醒+电话录音"三保险方式
• 像本案中拖到11月才正式催缴（9月15日就该交钱了），给了对方"你默认同意延期"的把柄

3. 违约金不是想定多高就多高

合同约定"每天罚年租金的万分之五"（算下来年化18.25%），但法院直接砍到3.45%。为什么？因为：

• 法律规定违约金不能超过实际损失。公司没证明除了利息损失还有其他损失
• 实践中法院普遍按LPR（贷款市场报价利率）1.3-1.5倍判，超过这个数基本会被调低
• 建议：合同写"违约金按当期LPR利率计算"，既合法又能吓阻违约

额外提醒： 周某提到的"经理答应维修费抵租金""门前脏乱不管"等问题没被支持，就是因为没证据。企业要记住：

• 任何口头承诺必须形成书面补充协议
• 定期检查房屋状况并拍照存档
• 建立租户问题登记制度，处理过程全程留痕

很多老板觉得"小生意不用搞这么复杂"，但等纠纷来了才发现：少一张纸，可能多损失上万元。就像本案，公司本可以全额收回11316元租金，却因处理不当少收了2829元，还要倒贴20元诉讼费。

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