业主索赔物业公司需自证物业过错-和县财产损害赔偿纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2024)皖0523民初4844号
审理法院：安徽省和县人民法院

二、案件事实

原告于2013年与和县信达房地产开发有限公司第一分公司签订《储藏室购买协议书》，购买了"御府园"5号楼下-106号储藏室，面积约100平方米。2024年9月27日，被告发现原告位于"御府园"5号楼-106号家中被水淹没，并报警，原告在收到通知后，回家发现家中被水浸过。原告认为因被告怠于清理管道，导致原告家中返水，造成损失重大，被告应当赔偿原告相应的经济损失，并退还部分物业服务费。后双方就赔偿事宜协商未果，原告遂提起诉讼。

另查明，在本案审理过程中，原告向本院申请对原告所有的御府园5号楼-106号房屋因被雨水淹没而造成的经济损失进行鉴定。安徽天瑞华房地产评估有限公司出具了鉴定报告，认定现场勘查时能看出明显受损痕迹的装饰装修部分评估价值为17803元，未能看出明显受损痕迹的装饰装修及家具部分评估价值为29522元。原告支付鉴定费用8000元。后原告又向本院申请对原告所有的御府园5号楼-106号房屋家中渗水原因进行司法鉴定。因原告未能提供案涉御府园5号楼建筑及给排水设计图纸，鉴定机构将鉴定委托退回。

法院最终判决：驳回原告薛某的全部诉讼请求，案件受理费25元由原告薛某负担。

三、物业企业如何防范类似法律风险

看到这个判决，很多物业公司可能松了口气，但作为企业法律顾问，我想提醒大家：别高兴太早！这个案子表面看是物业公司赢了，但实际上揭示了物业企业面临的重大法律风险隐患。

关键点一：不是"谁告谁输"，而是"谁主张谁举证"

很多人以为，只要家里被淹了，就一定是物业公司的责任。但法律上有个铁规矩：谁主张，谁举证。本案中，薛某说物业公司没清理管道导致他家被淹，但他拿不出证据证明"管道堵塞是因为物业公司没清理"，反而物业公司提供了多张照片证明可能是开发商施工问题或业主私自改造导致。

对企业（特别是物业公司）的警示：

1. 日常维护必须留痕
   物业公司每次检查、清理管道，都要拍照、记录时间、人员和结果。就像我们平时用手机拍照一样简单，但关键时刻就是救命稻草。本案中，如果物业公司能拿出"过去半年定期清理该管道"的完整记录，业主的索赔可能早就被驳回了。

2. 发现问题立即书面通知
   本案中物业公司提到，2024年7月12日楼下租户反映渗水时，曾多次联系薛某但未成功。如果有书面通知（如张贴在门上的告知书、短信记录、社区证明等），就能证明物业已尽到提醒义务。建议企业：对业主的异常情况，必须通过多种方式（电话+短信+书面通知）留痕，避免"口说无凭"。

3. 改造违规要及时制止
   本案中，物业公司指出薛某将储藏室改为住家，且私自改变了下水管道用途。物业发现业主违规改造时，应立即发出《整改通知书》，明确指出违规点并要求限期改正。保留送达证据，必要时向城管部门报告。这样既履行了管理职责，又划清了责任界限。

4. 专业问题找专业人士
   本案中，物业公司请的证人赵某说"根据经验"判断是开发商问题，但因无专业资质，法院对其证言采信度不高。建议物业：遇到管道设计等专业问题，应委托有资质的机构出具鉴定报告，不要仅凭"经验"下结论。

5. 空置房管理要特别关注
   薛某房屋长期无人居住，导致问题发现不及时。建议物业建立"空置房巡查制度"，对长期空置的房屋定期查看（最好征得业主书面同意），发现隐患及时处理并通知业主。

给所有企业的普适建议：

• 合同要写清楚：在物业服务合同中明确约定服务范围、标准和责任边界，特别要注明"业主专有部分"与"公共部分"的划分。
• 证据意识要强：工作记录比辩解更有力，养成"做完就留痕"的习惯。
• 别等出事才找律师：很多企业总是在纠纷发生后才想到法律咨询，其实预防性法律服务成本更低、效果更好。

物业行业是服务行业，但服务不等于"背锅"。只有规范管理、证据完备，才能在纠纷中立于不败之地。

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