企业不能以经营困难为由单方解除长期租赁合同-凤阳房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2024)皖1126民初2838号
审理法院：安徽省凤阳县人民法院

二、案件事实及判决结果

张某系位于凤阳县某大厦某号房屋的权利人，不动产权证书号为皖（2015）凤阳县不动产权第0××2号，房屋建筑面积为51平方米。2013年11月18日，张某（甲方）与凤阳县帝某中心酒店管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定张某将房屋出租给帝某公司使用，第一条房屋的坐落、面积、装修、设施情况甲方出租给乙方的房屋（为全新装修房）位于凤阳县某大厦某号楼某层某室，共51平方米，现帝某酒店编号为1605室。第二条租赁期限、用途该房屋租赁为不可撤销的永久性租赁，租赁该房屋作为酒店房屋使用。第三条租金、支付方式及优惠待遇1.该房屋交付给乙方之日起15年内（含15年）每月每平方米租金为36元，合计每年租金为22032元，15年后每月每平方米租金为40元，（不含15年）合计每年租金为24480元。2.房屋租金支付方式：按年结算，自交房之日起，预付一年租金，以后逐年以此类推，每年租金按年一次性支付到甲方指定账户。第七条合同解除存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任。1.因不可抗力导致本合同无法执行时；2.因国家政策法规、政府等原因导致不具备乙方经营条件时；3.经双方书面同意解除的。第八条违约责任：1.甲方擅自收回房屋，应向乙方支付合同约定的五年房屋租赁费的50%用于赔偿乙方的损失；2.如乙方逾期支付房屋租赁费用，按年度向甲方支付年度租金的10%作为违约金。

合同签订后，张某于2013年11月18日将案涉房屋交付给帝某公司经营使用。帝某公司应及时给付张某2024年房屋租金，帝某公司至今未给付。现帝某公司仍在涉案房屋中经营。

另查明，凤阳县人民法院（2022）皖1126民初2930号民事判决对案涉房产2022年租金给付问题作出支持张某的一审判决，滁州市中级人民法院（2022）皖11民终2798号民事判决予以维持。凤阳县人民法院（2023）皖1126民初3499号民事判决对案涉房产2023年租金给付问题作出支持张某的一审判决，滁州市中级人民法院（2023）皖11民终2513号民事判决予以维持。

法院判决结果：

1. 帝某公司需在判决生效后十日内支付张某2024年度房屋租金22,032元及违约金2,203.20元，合计24,235.20元；
2. 驳回帝某公司的反诉请求（即不支持解除租赁合同）。

三、案例核心观点及企业法律风险防范

这个案例给我们企业上了一堂生动的"合同必须履行"课。帝某公司经营困难，连续两年没付租金，还想一纸诉状解除合同，结果不仅租金要照付，还得额外支付违约金，可谓"赔了夫人又折兵"。

核心问题在于：企业不能以"我困难了"为由不履行合同！

法院为什么这样判？关键点有三个：

第一，"永久租赁"不等于无期限，合同条款要写清楚
帝某公司合同中写着"不可撤销的永久性租赁"，听起来霸气十足，但法院指出合同同时明确了"前15年租金标准"，这就给"永久"画了条底线。其实，《民法典》规定租赁合同最长20年，超过部分无效。企业在签合同时，千万别被"永久""长期"这类词迷惑，一定要写清具体租期和各阶段条件，否则就像帝某公司，想解约时才发现"永久"不等于永远能租，但想不租时又解约无门。

第二，经营困难不是违约的"免死金牌"
帝某公司说自己受疫情影响、账户被查封、经营亏损，但法院认为这些都不属于合同约定的解除条件（不可抗力、政策原因或双方同意）。就像你去餐馆吃饭，不能因为自己钱包丢了就拒绝买单。企业经营有风险，但风险不能转嫁给合同相对方。签合同时就要想清楚：如果生意不好做，有没有退出机制？否则一旦签约，再难也得硬着头皮履行。

第三，违约金条款就是"紧箍咒"
合同明确写了"逾期支付租金要付10%违约金"，帝某公司连续违约，结果每年白丢2000多元。很多企业签合同时觉得"反正不会违约"，对违约条款敷衍了事，结果真违约时才发现代价比想象中大得多。

给企业的三点实操建议：

1. 合同不是"走形式"，关键条款要较真
   租房子前，别只盯着租金高低。租期多长？提前解约怎么算？租金几年调整一次？这些都要写得明明白白。可以约定："如承租方连续两年亏损，经审计确认后可协商解约"，给自己留条后路。

2. "永久租赁"风险大，建议设定期限+续约机制
   比如签10年合同，约定"期满前6个月双方无异议自动续5年"，既保证经营稳定性，又避免被长期套牢。千万别学案例中"不可撤销的永久性租赁"这种模糊表述。

3. 遇到困难先沟通，别等着被告上法庭
   帝某公司2022年就欠租了，如果当时主动找张某商量分期付款或短期减租，可能不至于每年打官司。企业一旦发现可能违约，应立即与对方协商，最好形成书面补充协议，比事后打官司成本低得多。

记住：合同不是废纸，是真要执行的！签之前多花一小时审条款，可能省下一年官司钱。特别是租赁这类长期合同，宁可前期多麻烦，也别让"我以为"变成"我完了"。

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