租金长期拖欠不还出租方可依法解除合同-凤阳房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2019)皖1126民初5616号
审理法院：安徽省凤阳县人民法院

二、案件事实及判决结果

2016年6月28日，上海铁路局蚌埠某泥厂与凤阳县常某钙业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：某泥厂将位于凤阳县武店镇其厂区不含租赁场地的房屋建筑面积约1990平方米，租赁与常某公司用于石灰石粉、石膏、高钙石粉等产品的生产销售；租赁期为2016年6月20日至2021年6月19日，每年租金20万元，自第二年起逐年增加5%；租金按季度预交，于每季度首月10日前支付；常某公司逾期支付租金超过30日的，某泥厂在提前20日书面通知常某公司后，可以单方面解除合同等；某泥厂单方面解除合同后，常某公司应当在30日内腾出房屋；常某公司未按时支付租金未超过30日，每日支付600元违约金，超过30日的，每日支付100元违约金；某泥厂同意给常某公司3个月的整理期，该期间免租金；双方在合同履行中事宜，以书面形式确定等。2017年1月22日，双方办理了合同约定的房屋交接手续，并补充约定准备期自2017年1月1日至3月31日止，租金自2017年4月1日起开始计算，常某公司应当于2017年4月10日前缴纳第一季度租金。2017年4月10日租金届期未付，某泥厂于2017年5月16日作出并于2017年5月18日向常某公司送达了关于解除房屋租赁合同的函，单方决定自2017年6月6日解除合同等。某泥厂于2017年8月8日向本院提起诉讼，要求确认其单方解除《房屋租赁合同》的效力，判令常某公司支付拖欠的租金。该案在诉讼中，安徽某达物流有限公司为主体，吸收某泥厂的业务、资产，某泥厂的业务、资产等全部由加固厂承继，并注销某泥厂。本院审理后认为，常某公司的行为系非根本性违约，于2018年8月6日作出民事判决，判令常某公司支付2017年4月1日至2018年7月10日间五个季度租金25万元，对加固厂要求确定单方解除合同的效力没有支持。之后，常某公司仍未主动履行判决给付义务，加固厂在申请人民法院强制执行，收取五个季度的租金。2019年7月1日，某达公司函告常某公司，某达公司根据主管部门的要求，吸收合并加固厂，加固厂的资产、业务、债权债务由某达公司承继，同时催告常某公司支付自2018年7月1日至2019年3月31日租金及相应的违约金。常某公司仍未支付拖欠租金。

法院最终判决：解除双方签订的《房屋租赁合同》；常某公司三十日内返还租赁房屋；支付拖欠租金322875元（算至2019年12月31日）及按年利率6%计算的违约金；驳回某达公司的其他诉讼请求。

三、企业如何防范租赁合同中的法律风险

这个案例给企业敲响了警钟：租金拖欠不是小事！很多企业老板觉得"都是生意伙伴，拖几个月租金没关系"，但长期拖欠可能让企业失去宝贵资产。这个案例告诉我们三个关键风险点：

第一，合同条款必须"写清楚、能执行"
本案中，某泥厂在合同里明确写了"逾期支付租金超过30日可解除合同"，这成为后来胜诉的关键。但很多企业签合同时马马虎虎，比如只写"按时支付租金"，没写清楚"逾期多少天算违约"、"违约后怎么处理"。结果对方一拖再拖，想解除合同都没依据。建议：合同中一定要明确写清付款时间、逾期天数、解除条件，最好连"书面通知怎么发"都写明白。

第二，催款必须"留证据、按步骤"
本案某泥厂很聪明：第一次拖欠，他们5月16日发函，5月18日送达，明确说"6月6日解除"；后来又多次发催款函并保留快递单。但很多企业只是微信催一下、打个电话，对方说"下个月给"就信了，结果打官司时拿不出证据。建议：催款一定要书面形式（邮件、快递），写清欠多少钱、什么时候该付、再不付的后果，同时保留所有凭证。

第三，企业变更要"手续全、通知到位"
本案中某泥厂被合并注销，债权转给某达公司，但他们通过正式文件（经皖经劳2017136号文等）和书面通知完成了债权转移，所以能继续要钱。但很多企业合并时稀里糊涂，没通知债务人，结果钱要不回来。建议：企业合并、分立时，必须书面通知所有债务人，说明债权债务由谁承接，并保留通知证据。

特别提醒：违约金别设太高也别太低
本案某达公司主动把违约金从合同约定的"每日100元"降到年利率24%，但法院还是认为太高，最终只支持年利率6%。太高法院不支持，太低又起不到惩罚作用。建议：违约金可以约定为"按同期LPR（贷款市场报价利率）的1.3-1.5倍计算"，这样既合理又容易获法院支持。

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