购房者断供导致开发商保证金被扣，法院支持全额追偿-凤阳追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：追偿权纠纷
案号：(2024)皖1126民初6236号
审理法院：安徽省凤阳县人民法院

二、案件事实与判决结果
凤阳某洲置业有限公司与宋某签订了《商品房预售合同》，约定宋某购买凤阳某洲置业有限公司开发的房屋，总价612,550元，付款方式为银行按揭贷款。2019年11月27日，宋某作为借款人、凤阳某洲置业有限公司作为阶段性保证人与中国农业银行股份有限公司凤阳县支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，保证方式为连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥之日止。因宋某逾期偿还银行按揭贷款，中国农业银行股份有限公司凤阳县支行于2024年6月26日从凤阳某洲置业有限公司保证金账户扣除7,193.16元、2024年9月26日扣除7,390.22元，合计14,583.38元。

法院判决宋某于判决生效后五日内偿还凤阳某洲置业有限公司代偿款14,583.38元及利息（以7,193.16元为基数，自2024年7月25日起按年利率3.35%计算至2024年9月25日；自2024年9月26日起以14,583.38元为基数继续按年利率3.35%计算至代偿款付清日止），案件受理费82.5元由宋某负担。

三、风险防范要点：担保责任不是"无底洞"，企业需主动设置"防火墙"

这个看似简单的案例，实则暗藏企业经营中的重大法律风险点。很多房地产开发商在卖房时，为促成交易会主动为购房者提供阶段性担保，却未意识到这种"好心"可能变成"无底洞"。本案的核心启示是：企业作为担保人代偿后，法律明确赋予了向债务人追偿的权利，但企业必须提前做好风险防控，不能等到保证金被扣了才后悔莫及。

对企业特别有用的三个风险防范建议：

1. 担保期限要"短"，别当"无限期"担保人
   本案中，法院特别强调了担保责任只到"抵押登记已办妥之日止"。这意味着开发商的担保责任是有明确期限的！很多企业签合同时没注意这点，稀里糊涂承担了本不该有的长期担保责任。建议：在担保合同中必须写清楚"担保责任自抵押登记完成之日起自动解除"，并指定专人跟踪抵押登记进度，避免因拖延导致担保期延长。

2. 代偿后要"快"，别让钱打了水漂
   本案中，开发商在2024年6月就被扣款，7月就起诉追偿，行动非常迅速。现实中，不少企业发现被扣款后总想"再等等看"，结果债务人转移财产，最终赢了官司却拿不到钱。记住：代偿后30天内必须启动追偿程序，收集好银行扣款凭证、担保合同等证据，越快起诉成功率越高。

3. 合同要"硬"，别留模糊空间
   本案开发商胜诉的关键是合同条款清晰。很多企业为图省事使用银行提供的格式合同，没加入对自己有利的条款。建议：在担保合同中必须明确写入"代偿后有权立即追偿本金、利息及实现债权的费用"，并约定购房者逾期还款达到3期以上时，企业有权直接处置房屋（需符合法律规定），避免损失扩大。

特别提醒：不要以为"只是帮客户担保一下没什么"。根据行业数据，购房者断供率在经济下行期可能高达5%-8%，一家中型开发商一年卖500套房，就可能面临25起担保代偿风险！每起代偿平均金额数万元，累积起来对企业现金流是重大考验。

四、征和律师事务所助力企业筑牢法律防线

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