口头承诺不写入合同难获法律支持-凤台房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2023)皖0421民初5203号
审理法院：安徽省凤台县人民法院

二、案件事实与判决结果

朱某于2020年11月从凤台县淮某置业有限责任公司购买了斌峰江山印B6号楼104室，建筑面积116.2平方米，房屋合同总价796181元的房屋一套。2021年05月17日凤台县淮某置业有限责任公司与朱某签订《商品房买卖合同》（预售），该合同部分内容载明："第二章第三条第三款：该商品房为第一条规定项目中的B6幢1单元1层104号。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图见附件一。第四款：该商品房的房产测绘机构为有资质的测绘机构，其预测建筑面积共116.20平方米，其中套内建筑面积92.42平方米，分摊共有建筑面积23.78平方米。该商品房共用部分见附件二。该商品房层高为2.9米，有1个阳台，其中0个阳台为封闭式，1个阳台为非封闭式。阳台是否封闭以规划设计文件为准…第三章第六条第二款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币币种6851.82元，总价款为人民币（币种）796181元（大写柒拾玖万陆仟壹佰捌拾壹元整）…"之后双方签订补充协议，部分内容载明："十二、本项目的任何广告或宣传资料，均为要约邀请，即使被认定为要约并经承诺，如未能明确载入到商品房买合同及其附件或者双方一致认可的书面文件中，本协议的订立即视为双方均认可该要约及其相应承诺溯及既住废止，双方均不受其约束且互不承担责任。"2021年10月22日凤台县淮某置业有限责任公司与朱某办理《凤台县商品房网上备案确认单》，备案单对楼栋号、房屋预测建筑面积、房屋出售单价等予以登记。2023年5月4日，涉案房屋已实际交付。

法院最终判决：驳回原告朱某全部诉讼请求。

三、核心观点与企业法律风险防范

"说的再好，不如写到合同里"——这是本案最值得企业警惕的教训！

朱某买房时，凤台县淮某置业的销售人员告诉她"买一楼送40平米大院子"，所以她才愿意以比同栋楼贵1000多元/平方米的价格买了一楼（总价79万多元）。结果交房时发现根本没有院子，她和其他一楼业主自己出钱建了围栏，却被政府认定为违建拆除了。朱某一气之下起诉，要求开发商退还10万元房款并赔偿利息。

虽然法院认定：

• 开发商销售人员确实说了"有院子"（规划实际没有）
• 凤台县市场监督管理局已对开发商罚款30万元（因虚假宣传）

但法院仍然驳回了朱某的诉求！为什么？

因为：口头承诺不写入合同，法律不认账！

法院说得很明白：

1. 你们签的正式合同里，一个字都没提"院子"
2. 补充协议白纸黑字写着："广告宣传不算数，必须写进合同才有效"
3. 你朱某作为成年人，签合同时完全可以看到"没院子"，却还是签了字
4. 你没法证明自己"完全被蒙在鼓里"——毕竟合同就摆在眼前

简单说：开发商虽然因虚假宣传被罚了款，但这只是"行政责任"；而要让开发商赔钱给客户，必须证明"客户签合同时完全不知情"。本案中，朱某自己签了字，等于默认接受了"没院子"的事实。

【企业风险防范三招】

1. "能说的，必须写进合同"

   • 销售人员口头说"送院子"？必须在合同里写明院子位置、面积和使用权
   • 说" guaranteed升值"？必须附上具体条件和计算方式
   • 记住：口头承诺就像没签字的借条——打起官司来很难作数！

2. 合同里要埋好"保护条款"

   • 像本案这样写："所有广告宣传仅为参考，最终以合同约定为准"
   • 要求客户签字确认："我已阅读并理解全部合同条款"
   • 小技巧： 用加粗字体标出关键条款（如"不含院子"），避免客户说"没看见"

3. 管好你的销售团队

   • 定期培训：哪些话能说（如"根据规划"），哪些话打死不能说（如"100%有院子"）
   • 销售话术备案：让法务审核标准说辞，避免过度承诺
   • 血泪教训： 一个销售人员的"一句话"，可能让企业损失几十万！

举个生活化的例子：
你去餐馆点菜，服务员说"送你一份甜品"，但菜单和小票都没写。吃完你不给甜品钱，老板能告你吗？不能！因为"送甜品"没写进交易凭证。但如果你在点单时说"不送甜品我就不吃"，然后签字确认了——那法律就认账了！

对企业来说，每一次销售都是"签合同"，而不是"聊天气"。口头承诺可以暖人心，但写进合同才能保企业。

四、专业支持让经营更安心

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