商品房逾期交房必须按合同支付违约金-凤台房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2020)皖0421民初2114号
审理法院：安徽省凤台县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

原告刘某俊、陈某与被告凤台某居置业有限公司于2016年7月21日签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同约定，刘某俊、陈某从凤台某居置业有限公司处购买位于凤城南侧仕林金阶x幢x号房屋一套，购房总价款为424411元。合同约定凤台某居置业有限公司应在2017年12月31日前向买受人交付商品房。合同还约定，如出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2016年3月1日，刘某俊、陈某向凤台某居置业有限公司支付了房屋首付款224411元；刘某俊向淮南市住房公积金管理中心凤台分中心申请贷款200000元支付剩余房款。2017年12月31日凤台某居置业有限公司未能向刘某俊、陈某交付房屋。

法院判决凤台某居置业有限公司支付原告刘某俊、陈某违约金33528元，从2018年1月1日计算至2020年2月29日，按日万分之一标准计算。

三、企业如何防范此类法律风险

1. 交房期限是"硬杠杠"，不是"软指标"

这个案例告诉我们，商品房买卖合同中的交房时间可不是随便写写的，而是具有法律约束力的"硬杠杠"。凤台某居置业有限公司声称因为政府扬尘治理停工92天、恶劣天气停工138天、法定节假日停工10天，总共240天应该扣除，但法院根本不买账。为什么？因为在之前类似案件中，他们已经用过同样的理由，法院已经明确表示不认可。这就提醒我们：合同约定的交房时间就是交房时间，不能随便往后拖！

2. 逾期交房的违约金不是"吓唬人"

很多企业以为合同里写的违约金条款只是吓唬人的，实际出了问题也不会真赔那么多。但这个案例中，法院严格按照合同约定的日万分之一标准计算，一分不少地判给原告。42万多的房款，逾期790天，算下来违约金将近3.4万元，这可不是小数目！对企业来说，违约成本可能远超预期。

3. "不可抗力"不是万能挡箭牌

企业常常用"不可抗力"（比如恶劣天气、政府政策变化）作为延期交房的理由，但法院可不是那么好糊弄的。这个案例中，法院明确表示：你之前已经用过这个理由，我们已经驳回过了，这次再提我们还是不认！要想用"不可抗力"免责，必须提供充分、合法、有效的证据，而且每次都要重新证明，不能把之前的"旧账"直接拿来用。

4. 合同条款要"量身定制"，不能"照搬模板"

很多企业签合同时图省事，直接套用现成的合同模板，结果埋下大隐患。这个案例中的违约金比例（日万分之一）看起来不高，但积少成多，长期拖延下来就是一大笔钱。聪明的企业应该根据项目实际情况，在签合同前就和法律顾问一起设计合理的违约条款，既不能太苛刻吓跑客户，也不能太宽松让自己吃亏。

给企业的实用建议：

1. 提前预判风险：在签合同前，就要考虑可能影响工期的各种因素（天气、政策、供应链等），在合同中明确约定合理的宽限期和免责情形，而不是等到出问题再找借口。

2. 证据意识要强：如果真遇到不可抗力，一定要及时收集、保存证据（比如政府停工通知、气象证明等），并在合同约定时间内书面通知客户。

3. 别抱侥幸心理：不要以为"大家都这么干"、"以前也没事"就可以违规操作。法院判案只看证据和法律，不会因为"行业惯例"就网开一面。

4. 逾期后要主动沟通：一旦发现可能逾期，应立即与客户协商，争取达成补充协议，而不是等着客户告上法庭。主动解决问题往往比被动应诉成本低得多。

企业朋友们记住：在商品房买卖中，"按时交房"不是选择题，而是必答题；"按约赔偿"不是可选项，而是必选项。合同签下的那一刻，法律责任就已经确定，不要等到法院判决书下来才后悔莫及。

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