质量保证金返还前必须区分缺陷责任期与保修期-枝江建设工程施工合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：建设工程施工合同纠纷
案号：(2023)鄂05民终1187号
审理法院：湖北省宜昌市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

闫某增、姜某丽系夫妻。2018年7月30日湖北某建筑工程公司授权闫某增代表湖北某建筑工程公司与枝江某置业公司签订《建设工程施工合同》，由湖北某建筑工程公司承建中景豪庭地下室、1#楼、2#楼工程施工项目。《建设工程施工合同》第十二条缺陷责任及保修部分约定，1.工程保修的原则，在工程移交发包人后，因承包人原因产生的质量缺陷，承包人应承担质量缺陷责任和保修义务。缺陷责任期届满，承包人仍应按合同约定的工程各部位保修年限承担保修义务。2.缺陷责任期自实际竣工日期起计算，本合同条款约定缺陷责任期为12个月。《建设工程施工合同》第十三条质量保证金与保修部分约定，1.质量保证金约定，本工程质量保证金为工程总造价的5%，分三年无息返还，第一年返2%，下余3%在剩下二年返还。2.保修责任，工程保修期从工程竣工验收合格之日起算，在工程保修期内，承包人应当根据有关法律规定以及合同约定承担保修责任。发包人未经竣工验收擅自使用工程的，保修期自转移占有之日起算。上述合同签订后，涉案工程由闫某增、姜某丽以项目部名义自行组织施工、自主经营、独立核算、自负盈亏。工程款的结算及工程款的支付，枝江某置业公司均直接支付给闫某增、姜某丽，上述涉案工程于2020年8月5日完工交付枝江某置业公司。2021年2月10日闫某增以湖北某建筑工程公司实际施工人的身份与枝江某置业公司签订补充协议，确定预留工程质量保证金1425000元，同时约定预留的工程质量保证金分二年无息返还（2021年10月30日前返还855000元、2022年10月30日前返还570000元）。闫某增、姜某丽以枝江某置业公司未按《补充协议》履行，以《补充协议》为依据起诉支付到期工程款，枝江市人民法院以（2021）鄂0583民初1482号民事判决书、宜昌市中级人民法院以（2022）鄂05民终1355号民事判决书作出裁判，两级人民法院一致认定，闫某增、姜某丽系中景豪庭地下室、1#楼、2#楼建设工程的实际施工人，案涉工程已于2020年8月5日完工交付，且枝江某置业公司与闫某增已于2021年2月10日办理了结算，两级法院的裁判内容现已履行完毕。该案中，闫某增、姜某丽未主张返还工程质量保证金570000元。2021年3月18日闫某增、姜某丽实际施工的涉案工程中景豪庭2号楼出现质量问题要求返工，枝江某置业公司与姜某丽联系后，姜某丽未派人进行维修，枝江某置业公司安排人砸墙返工并支付费用200元；2021年5月7日中景豪庭2号楼1903室维修，枝江某置业公司支付维修费600元；2021年6月29日中景豪庭2号楼601室维修（烟道开孔），枝江某置业公司支付维修费100元；2021年7月23日中景豪庭1号楼1单元及2单元东西面窗户更换，枝江某置业公司支付维修费2000元；2021年10月18日中景豪庭2号楼1202室室内维修，枝江某置业公司支付维修费200元；2021年10月20日中景豪庭2号楼外墙维修，枝江某置业公司支付维修费6000元；2022年5月30日中景豪庭2号楼2-101室北面阳台及1号楼、2号楼室内楼板部分开裂防水处理，枝江某置业公司支付维修费800元，闫某增、姜某丽当庭认可上述七笔维修费9900元。2021年7月21日中景豪庭1号楼及2号楼地下室基坑、开车道及屋面维修，枝江某置业公司支付维修费17940元，闫某增、姜某丽以当时与枝江某置业公司达成口头协议为由只认可其中12000元。从2021年3月18日至2022年11月14日枝江某置业公司因中景豪庭1号楼及2号楼的质量问题除上述八次维修外，另发生16次维修费用，枝江某置业公司支付上述16次维修费及材料费合计75840元。2-501室室内装修后出现质量问题，业主向枝江某置业公司索赔30000元，枝江某置业公司截止开庭前还未予以处理。

法院判决结果：二审法院撤销一审判决，改判枝江某置业公司向闫某增、姜某丽返还工程质量保证金466,320元（570,000元减去维修费用103,680元），并自2022年10月30日起支付逾期利息；同时驳回双方其他诉讼请求。

三、核心观点与企业风险防范提示

这个案子告诉我们：很多企业常常混淆"缺陷责任期"和"保修期"这两个概念，结果在工程款结算时吃了大亏！

简单来说：

• 缺陷责任期：就像你买了新手机的"试用期"，一般不超过2年（本案例中合同约定1年）。在这期间，如果工程有质量问题，施工方必须免费维修；如果施工方不修，开发商可以扣留质量保证金来请别人修。
• 保修期：就像家电的"质保期"，特别是防水工程要保5年！即使缺陷责任期过了，只要在5年内出现漏水等问题，施工方还得负责维修。

本案例中，闫某增、姜某丽以为1年缺陷责任期过了就万事大吉，却不知道防水工程的保修期是5年。结果开发商垫付了10万多维修费，直接从57万质量保证金里扣了，最后只拿到46万多。

给企业的3个实用建议：

1. 签合同时要分清这两个"期"

   • 缺陷责任期可以双方约定，但最长不能超过2年
   • 保修期是法定的，特别是防水工程必须保5年，合同里写少也不行
     企业实操： 在合同里明确写清楚"缺陷责任期为X年，但不影响法定保修义务"，避免施工方拿缺陷责任期当挡箭牌。

2. 质量保证金不能无限期扣留

   • 二审明确：质量保证金最晚要在工程验收后2年内返还
   • 但返还前要扣掉实际发生的维修费用
     企业实操： 工程验收后建立维修台账，每次维修都要留好凭证（发票、照片、联系记录），这样扣款时才有依据。别像本案中开发商那样，有些维修费因为没凭证没被法院认可。

3. 发票问题别在工程款里"捆绑"

   • 开发票是法定义务，但和付工程款不是一回事
   • 本案中法院说"要发票找税务局，别在工程款里扣"
     企业实操： 合同里单独写一条"付款前需提供合规发票"，这样就能合法扣款。否则只能事后去税务部门投诉，不能直接少付工程款。

记住：工程验收不是终点，5年保修期才是"马拉松"！企业在工程结算时，一定要把缺陷责任期和保修期分开处理，该返的保证金按时返，该修的质量问题认真修，既不违法扣款，也不放任质量问题，才能避免像本案这样打官司还吃亏。