房屋贷款办不下来原因不明时买卖双方互不担责-中牟房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2021)豫01民终5943号
审理法院：河南省郑州市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2019年9月27日，蒋某与中牟某商置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定中牟某商置业有限公司将位于中牟县雁鸣湖镇玉兰路东、拱星路北、协星路南某商双湖湾·碧馨30幢1单元5层501号房出售给蒋某，建筑面积184.38平方米，总金额为1400836元。付款方式为：约定金额420836元，付款方式现金，约定付款时间2019年9月27日；约定金额980000元，付款方式商业贷款，约定付款时间2019年10月27日。后蒋某缴纳购房款192821元，未成功办理房屋贷款手续。

一审法院驳回了双方的全部诉讼请求。二审法院经审理后，判决解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议；蒋某协助中牟某商置业有限公司办理合同登记备案注销手续；中牟某商置业有限公司返还蒋某192821元并支付利息（按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算）；同时驳回了双方要求对方支付违约金的请求。

三、核心观点与企业法律风险防范

这个案例反映了一个在房地产交易中非常常见的问题：购房者申请银行按揭贷款失败了，但双方都说不清到底是谁的责任，这种情况下该如何处理？

关键点一：贷款失败原因不明，合同应解除但不承担违约责任

蒋某付了部分房款后，银行不给贷款，导致合同无法继续履行。蒋某说是因为开发商在签合同前承诺能"操作"贷款，后来又说他负债高办不了；开发商则说是因为蒋某自己不符合贷款条件。结果呢？双方都拿不出足够证据证明是对方的责任。

法院认为：根据相关司法解释，如果因为一方原因导致贷款办不下来，另一方可以解除合同并要求赔偿；但如果原因不明，不能归责于任何一方，那么合同可以解除，但双方互不承担违约责任。这就是为什么法院解除了合同，让开发商退钱，但不支持任何一方要求对方支付违约金的请求。

关键点二：谁该证明贷款失败的原因？

这个案子告诉我们一个非常重要的法律原则：谁主张，谁举证。蒋某说开发商有"缔约过失"（就是签合同前没尽到审查义务），那他就得证明开发商确实承诺过能办贷款；开发商说蒋某不符合贷款条件，那开发商也得拿出证据来。

可实际情况是，双方都没能提供有力证据。蒋某拿不出开发商承诺能办贷款的证据；开发商也无法证明蒋某具体哪里不符合贷款条件。所以，法院只能认为原因不明，按"不可归责于双方的事由"处理。

企业防范法律风险的3个实用建议

1. 签合同前务必做好贷款预审，别轻易"打包票"

   很多开发商为了促成交易，销售员会跟客户说"放心，贷款包办"，但这种口头承诺一旦出问题就是大麻烦。本案中，蒋某声称销售时开发商看过他的信用报告并表示"可以操作"，但拿不出证据。对企业来说：

   • 建立规范的贷款预审流程，要求客户提供真实完整的贷款资料
   • 不要口头承诺"一定能办下贷款"，而是明确告知"最终以银行审批为准"
   • 保存好客户贷款资质审核的书面记录，必要时让客户签字确认

2. 合同条款要写清楚，特别是贷款失败的责任划分

   本案中虽然合同约定了"若非因出卖人原因导致未能获得银行贷款...买受人应改付款方式为一次性付款"，但问题在于：怎么证明是"非因出卖人原因"？

   • 在补充协议中明确约定：客户应在签约前自行确认贷款资格，开发商仅提供协助
   • 约定客户需在签约前提供银行预审结果或类似证明
   • 明确约定如果贷款失败，客户应在多少天内选择其他付款方式，否则承担什么后果
   • 保留开发商已履行告知义务的证据（如让客户签署《贷款风险告知书》）

3. 出现问题及时沟通解决，别等到闹上法庭

   本案最可惜的是，双方其实都同意解除合同，但一审法院却驳回了所有请求，导致还要打二审。如果在贷款办不下来时，双方能坐下来好好协商：

   • 及时书面确认问题原因（是客户资质问题还是项目问题）
   • 尽快达成解除协议，明确退款和手续办理的时间节点
   • 避免拖延导致损失扩大，也减少不必要的诉讼成本

给房地产企业的特别提醒：随着银行贷款政策越来越严格，这类纠纷会越来越多。不要以为"其他客户都能办下来贷款，就一定是这个客户的问题"。每个客户的征信情况不同，开发商作为专业机构，有责任在签约前做好基本审核，否则一旦出问题，即使最后能解除合同，也会面临声誉损失和资金占用成本。

作为企业法律顾问，我经常看到类似的案例——不是企业故意违规，而是对风险预判不足、合同约定不细、过程管理不规范。一个小疏忽，可能让企业多花几十万的诉讼费和时间成本。

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