购房尾款拖欠十年仍需支付且利息起算点有讲究-长垣商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)豫0783民初1643号
审理法院：河南省长垣市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2014年2月5日，长垣某房地产公司与尚某签订《商品房买卖合同》。合同约定：尚某购买长垣某房地产公司开发的长垣市蒲东区长城大道南、308省道东蒲东花园二期东区第8幢2单元502号商品房一套，该房单价为2896.19元/平方，总房款369149元，买受人应于签订合同之日起一日内付清首付款人民币149149元，提供有关贷款资料并承担货款费用，剩余房款共计人民币220000元，买受人应于首付款付清一个月内办理个人住房抵押贷款手续。尚某、史某于2013年3月21日支付房屋定金10000元，于2014年2月16日支付房款50000元，于2014年8月4日支付房款220000元，2015年6月7日支付房款30000元。以上尚某、史某共计支付310000元，剩余房款59149元未支付。案涉房屋的维修基金6373元长垣某房地产公司于2014年7月8日缴纳，办理房产证产生的契税5273.56元长垣某房地产公司于2020年12月15日缴纳，长垣某房地产公司垫付案涉房屋天然气初装费2600元。

2020年12月15日，尚某、史某作为共同共有权利人申请案涉房屋产权变更登记，后案涉房屋登记为尚某、史某共同共有。

判决结果：
法院判决尚某、史某支付长垣某房地产公司剩余购房款59149元，并从2015年12月7日起计算逾期付款利息；同时支付垫付的维修基金、契税和天然气初装费共14246.56元，从起诉之日(2025年2月14日)起计算利息。但驳回了开发商关于高额逾期付款损失和其他部分费用的请求。

三、案例核心观点：企业如何防范商品房销售法律风险

这个案例看似简单，却暴露了房地产企业在房屋销售过程中常见的法律风险点，值得所有企业警惕：

1. 付款条款不清晰，导致十年后还在追讨尾款
案例中，购房者因无法办理按揭贷款，只能分期付款，但合同没有约定分期付款的具体时间表。结果导致剩余5万多元房款拖欠了近十年！企业要注意：

• 在合同中明确约定"如不能办理按揭贷款的替代付款方案"，比如"若买方无法获得银行贷款，应在XX日内一次性付清余款"
• 设置分期付款的时间节点和每期金额，避免模糊表述如"陆续支付"
• 对逾期付款设置阶梯式违约金，既要有威慑力，又不能过高（本案中法院就调整了利息起算点）

2. 垫付费用缺乏明确约定，追偿难度大
开发商垫付的维修基金、天然气初装费等，法院只支持了部分。原因在于：

• 维修基金虽然按规定应由开发商代收代缴，但合同中没写明"买方必须在交房前支付"
• 天然气初装费等附加费用，需要在合同中单独列明并获得买方确认
• 契税等办理房产证的费用，应当约定"多退少补"原则，避免买方以"费用过高"为由拒付

3. 逾期利息起算点有讲究，不是想从什么时候算就从什么时候算
开发商要求从2015年6月7日开始计算利息，但法院认为：既然合同约定的是按揭贷款，后来改为分期付款，应当给买方合理准备时间（法院酌定6个月），所以利息从2015年12月7日才开始计算。企业要注意：

• 当付款方式变更时，要签订书面补充协议，明确新的付款截止日期
• 如果买方同意分期付款，要让其签署《还款承诺书》，写明每期还款时间
• 不要等到十年后才起诉，法律有诉讼时效限制（本案能胜诉是因为持续有付款行为中断了时效）

4. 夫妻共同债务要"双保险"，不能只让一人签字
本案中，虽然只有尚某签约，但因为房屋登记为夫妻共有，法院认定是夫妻共同债务。但实践中：

• 如果只有一方签字且房屋只登记在一人名下，另一方可能不用担责
• 最好让夫妻双方都在合同上签字，或者要求未签约方出具《共同还款承诺书》
• 保存婚姻关系证明（如结婚证复印件），这是认定共同债务的关键证据

给企业的实操建议：

1. 合同要"傻瓜式"明确：把付款时间、金额、方式写得像"菜谱"一样清楚——"第X年X月X日前付XX元，逾期按日万分之X付违约金"
2. 垫付费用要"先小人后君子"：在合同中单列"买方确认已知晓并同意支付以下费用：维修基金XX元、天然气初装费XX元..."，并让买方签字确认
3. 变更条款要"白纸黑字"：付款方式变更必须签补充协议，注明"原合同第X条变更为..."
4. 催款要"及时且留痕"：通过书面函件、短信、微信等方式定期催款，保留证据，避免诉讼时效过期

很多企业觉得"都是小钱，懒得管"，结果积少成多，十年后不仅收不回本金，连利息都只能按较低标准计算。就像本案，开发商主张的4.7万多利息损失，法院只支持了合理部分，还得自己承担670元诉讼费。

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