以房抵债协议在借款到期后签订可被认定为有效合同 - 长葛房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)豫10民终118号
审理法院：河南省许昌市中级人民法院

二、案件事实及判决结果
2014年5月23日，长葛市某房地产有限公司资金周转困难向案外人杨某锋借款，双方签订三份借款协议，合计800万元，借款期限为2014年5月23日至2014年5月30日，约定月利率20‰。杨某锋依约定支付800万元借款，其中65万元是向李某霞转借的，李某霞按照杨某锋要求将借款130万元从案外人左方园账户直接转入长葛市某房地产有限公司指定的账户。2015年2月份，因长葛市某房地产有限公司不能按期归还杨某锋借款，该公司以其开发的八套房屋抵偿杨某锋部分借款3439745元。杨某锋要求房屋备案在其债权人名下，其中一套房屋（合同编号20****215）备案在李某霞名下，杨某锋以李某霞名义签订了商品房买卖合同，该合同在长葛市住房服务中心备案，合同备案号为100332057，约定购房款为410900元。后长葛市某房地产有限公司不能归还下余借款，杨某锋于2016年5月31日起诉，法院生效判决确认八套房屋抵偿借款3439745元。2022年，因杨某锋不能归还李某霞下余借款，李某霞诉至法院，郑州市中级人民法院终审判决认定：杨某锋向李某霞借款130万元（每人65万元），该款汇至长葛市某房地产有限公司指定账户；长葛市某房地产有限公司归还杨某锋借款时，以八套房屋抵债，其中一套备案在李某霞名下，用于抵偿杨某锋欠李某霞借款65万元中的438898元，杨某锋还需归还李某霞211602元。

法院判决结果：一审法院判令长葛市某房地产有限公司向李某霞交付涉案房屋，并驳回该公司要求确认合同无效的反诉请求；二审法院驳回上诉，维持原判。简单说，企业必须交房，且签订的以房抵债合同被认定为有效。

三、核心观点：企业如何避免“以房抵债”变“法律陷阱”？
这个案子看似是买房卖房的普通纠纷，实则藏着一个常见又危险的“坑”——企业为解燃眉之急，用房子抵债，事后却想反悔说“合同是假的”。法院为啥不支持企业？关键就三点：

1. 时间差决定真伪：借款2014年5月到期，但抵债合同是2015年6月才签的。法院认为，这属于“借款还不上后，双方重新商量用房子抵账”，是真实交易，不是“借钱时就用房子当抵押担保”（后者容易被认定为虚假合同）。简单说，别在借钱当天就签卖房合同，否则法院可能认为你在“用假买卖掩盖真借贷”，合同直接无效。
2. 事后认可等于签字画押：杨某锋代李某霞签合同时，李某霞没授权。但后来法院生效判决确认了“房子抵债438898元”的事实，李某霞也通过打官司追认了这事。这就相当于李某霞自己说“我认这个账”，企业再喊“合同无效”就晚了。企业要注意：一旦债务人通过打官司、签协议等方式默认了抵债安排，你就很难推翻合同了。
3. 备案和生效判决是“铁证”：房子在房管部门备案了，且多份法院判决都认定了抵债事实。企业光说“我没收房款”“合同是杨某锋操作的”没用——法院只看证据链是否完整。企业搞以房抵债，必须让债务人直接签合同、办备案，别绕第三方。否则像本案中企业把房子“挂”在债权人名下却让中间人操作，出事就容易被认定为“自认真实交易”。

给企业的实操提醒：

• 真抵债，别“假操作”：如果真要用房子抵债，务必在借款到期后单独签订协议，写清楚“因还不上钱，现自愿以房抵债”，并让债权人本人签字、办备案。别为图快让中间人代签，否则可能被认定为“表见代理无效”。
• 留证据，防反悔：保留债权人书面确认的抵债文件（比如“收到房屋抵偿XX元债务”的收条），或要求同步在合同里写明“本协议独立于原借款”。这样万一打官司，你能证明这是真实交易，不是担保。
• 别赌“程序漏洞”：企业总想“漏掉中间人省事”，但法院认为：只要核心事实清楚（如本案多份判决确认抵债），程序问题不影响合同效力。所有抵债环节，必须让直接交易方（你和债权人）全程参与，别依赖第三方传话。

这个案子给所有企业的教训是：法律不保护“事后变卦”。你以为签个假合同能应急，结果房子没了还赔钱。真遇到资金困难，不如一开始就用正规抵债协议，省得埋雷。

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