企业虚假购房套贷风险大，真实购房人权益优先受保护-长葛申请执行人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：申请执行人执行异议之诉
案号：(2025)豫1082民初44号
审理法院：河南省长葛市人民法院

二、案件事实与判决结果

2012年7月25日，刘某与长葛市某房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于长葛市新区的房屋。2012年8月，该房屋办理了预告登记（登记在刘某名下）。

2014年4月30日，王某与长葛市某房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买了同一套房屋，王某于当日一次性付齐全款1561690元，并于同日接收房屋并装修入住至今。

2012年8月6日，中国某银行长葛支行与刘某、苗某、长葛市某房地产公司签订个人购房借款/担保合同，刘某、苗某向银行贷款470000元用于购买该房屋，并办理了预购商品房抵押权预告登记。

2017年9月，长葛市某房地产公司进入破产重整程序。2021年，中国某银行长葛支行起诉刘某、苗某、长葛市某房地产公司金融借款合同纠纷，法院判决刘某、苗某偿还银行借款本金和利息，但驳回了银行对房屋享有优先受偿权的请求。

银行申请强制执行后，法院查封了刘某名下的该房屋。王某提出执行异议，法院裁定中止对该房屋的执行。银行提起申请执行人执行异议之诉，一审法院驳回银行诉讼请求，二审维持原判。

法院最终判决：王某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，驳回中国某银行长葛支行的全部诉讼请求。

三、核心风险提示：企业虚假购房套贷的法律陷阱

这起案例看似是银行、真实购房人与名义购房人之间的纠纷，实则揭示了企业在经营过程中一个极其危险的操作——利用员工名义虚假购房套取银行贷款。让我们用大白话来分析其中的法律风险：

1. 企业虚假购房套贷，看似"聪明"实则"埋雷"

本案中，长葛市某房地产公司陷入资金困境后，让员工苗某（时任公司会计）借用其丈夫刘某的名义"购房"，实则是为了办理银行按揭贷款。公司承诺负责还贷，所贷资金用于公司经营。这种操作在房地产行业并不罕见，企业以为找到了"融资捷径"，却不知埋下了巨大隐患。

风险提示：企业用员工名义虚假购房，本质上是"骗贷"行为。一旦企业资金链断裂无法还贷，名义购房人将面临信用受损、被银行追债的风险；企业则可能被认定为金融诈骗，承担更严重的法律责任。本案中，法院直接认定刘某"并非基于购房意愿"签订合同，企业所谓的"融资安排"在法律上根本不被认可。

2. 预告登记≠房屋所有权，企业别被"登记"二字迷惑

很多企业老板认为："房子已经做了预告登记，就是我的了。"大错特错！预告登记只是"将来可能取得产权"的保障，不是真正的所有权。本案中，虽然房屋预告登记在刘某名下，但因为刘某不是真实购房人，这套房子最终还是判给了实际支付房款、装修入住的真实购房人王某。

风险提示：企业在处理房产交易时，不要只看表面登记。预告登记不能对抗真实交易和实际占有人。如果企业需要以房产作为担保或进行交易，务必确保交易真实、手续完备，及时办理正式产权登记，而不是满足于"预告"阶段。

3. 真实购房人权益优先，企业"一房二卖"风险极高

本案中，房地产公司在已与刘某"签订合同"（实为虚假）的情况下，又将同一套房屋卖给不知情的王某，并实际交付。法院认定王某是真正的商品房消费者（已付全款、实际入住、名下无其他住房），其权益优先于银行的普通债权。

风险提示：企业千万不要做"一房二卖"这种事！即使前一个"买家"是虚假的，后一个买家是真实的，企业也会陷入诉讼泥潭。一旦被认定为恶意违约，不仅要退还房款、赔偿损失，还可能面临行政处罚甚至刑事责任。本案中房地产公司进入破产程序，就是因为资金链断裂，而"虚假购房套贷"正是导致危机的重要原因。

4. 破产重整中，企业历史问题会集中爆发

长葛市某房地产公司进入破产程序后，之前的虚假操作全部暴露：王某申报的购房债权被认定为普通债权而非优先债权；银行无法行使优先受偿权；名义购房人刘某也只被认定为普通债权人。企业想通过"灵活操作"规避风险，最终却让所有相关方都陷入更大损失。

风险提示：企业在经营困难时期，更应规范操作，切勿"病急乱投医"。任何规避监管、虚假交易的操作，在企业破产时都会被清算，不仅不能解决问题，反而会加剧危机。破产管理人会对企业所有历史交易进行严格审查，违规操作将被一一纠正。

四、企业如何防范此类风险？

1. 杜绝虚假交易：企业融资必须走正规渠道，不要利用员工名义虚假购房、虚假贷款。看似省事的操作，实则是把企业推向法律悬崖。

2. 规范合同管理：签订任何房产交易合同时，确保交易真实、意思表示明确，保留完整付款凭证。切勿签订"阴阳合同"或"名为买卖实为借贷"的协议。

3. 及时办理产权登记：房产交易完成后，立即督促办理正式产权登记，不要停留在预告登记阶段。预告登记有效期有限，且权利保障不足。

4. 建立风险预警机制：当企业出现资金困难时，应立即咨询专业法律顾问，制定合法合规的解决方案，而不是采取可能违法的"应急措施"。

5. 员工风险教育：明确告知员工不要出借身份信息配合企业虚假交易，否则可能承担信用受损、被追债等风险，企业也应承担相应责任。

企业经营中，一时的"捷径"往往是法律陷阱的入口。本案中，房地产公司本可以与银行协商贷款展期，却选择了高风险的虚假购房套贷；本可以与王某签订规范合同，却采用了不严谨的交易方式。结果不仅没能解决资金问题，反而引发了更多法律纠纷，最终在破产时所有问题集中爆发。

作为企业，特别是房地产相关企业，一定要牢记：真实交易是法律保护的前提，规范操作是风险防范的基石。任何试图绕过监管、规避法律的操作，终将在法律面前付出更高代价。

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