房屋产权变动后承租人仍须支付变动前租金-禹州房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2024)豫10民终1290号
审理法院：河南省许昌市中级人民法院

二、案件事实

2014年5月29日，余某（甲方）与潘某（乙方）签订《租赁协议》，约定余某将其位于禹州市颍川办商贸大世界南五路路西的九层楼房产出租给潘某经营酒店，租期从2014年6月1日至2024年12月31日，其中2020年1月1日至2024年12月31日年租金为49.5万元。

2016年12月23日，余某（甲方）与潘某（乙方）、禹州某酒店有限公司（丙方）签订《补充协议》，约定因余某欠潘某100万元及利息，余某自愿以2017-2020年度租金抵偿该债务，因此2021年1月1日前潘某无需再支付租金。

另查明：因余某涉及债务纠纷，长葛市法院于2018年7月向禹州某酒店送达协助执行通知书，要求扣留提取涉案房屋租金51.4万元。后禹州市法院也向酒店送达协助执行通知，要求提取2021-2024年租金198万元。2021年11月，案外人吴某通过司法拍卖取得涉案房产1-3层所有权（2021年12月9日完成过户），又于2023年2月13日取得4-9层所有权。

余某向法院起诉，要求禹州某酒店有限公司和潘某支付租金852122元及利息。一审法院判决酒店和潘某支付租金723372元，二审法院维持原判，驳回上诉。

三、核心法律风险提示：企业如何避免"付了租金却被告"的困境

1. 别以为"房子换了主人，租金就不用付了"
本案中，酒店方错误认为：既然房子已被法院拍卖给吴某，他们只需向新房主吴某交租就行，对原房东余某的租金义务自然消失。但法院明确指出：房屋所有权变动前的租金，承租人仍需向原房东支付。1-3层在2021年12月9日前、4-9层在2023年2月13日前的租金，所有权仍属于余某，酒店必须支付给余某而非新房主。

企业防范建议：

• 签订租赁合同时，务必明确约定"如遇房屋所有权变动，变动前租金支付对象"
• 收到法院拍卖通知后，立即核实：
  ✓ 房屋何时正式过户（以不动产登记为准）
  ✓ 变动前租金应支付给谁（保留原房东收款凭证）
• 切勿自行判断"新房主出现后就不用给旧房东交租"，必须以产权登记日期为准

2. 法院"协助执行通知"不是拖欠租金的挡箭牌
酒店方辩称：因法院要求将租金交给余某的债权人，导致他们无法向余某支付租金。但法院认为：协助执行义务与租金支付义务是两回事。酒店应先向原房东支付租金，再由原房东处理与债权人的债务纠纷；若直接按法院要求将租金交给第三方，必须取得原房东书面同意。

企业防范建议：

• 收到法院协助执行通知时，立即做三件事：
  ① 书面告知原房东（留存邮寄凭证）
  ② 要求法院提供原房东债务的详细证明文件
  ③ 在律师指导下制作《租金支付三方协议》
• 切勿擅自停付租金！可申请法院暂缓执行，但不能自行决定"不交租"

3. 疫情减免租金需主动协商+保留证据
酒店方主张2020年因疫情应减免1个月租金4.1万元，但法院仅酌情减免了1-3层1个月（1.37万元）和4-9层2个月（5.5万元）。原因在于：

• 酒店未在疫情发生时及时与房东签订补充协议
• 未提供停业证明、营业额骤降等直接证据
• 房东已通过其他案件获得部分租金减免

企业防范建议：

• 遇不可抗力（如疫情、自然灾害）：
  ✓ 7日内书面通知房东并附证明材料
  ✓ 立即协商签订《租金减免补充协议》
  ✓ 保留停业公告、政府通知、营业额报表等证据
• 切忌口头承诺！必须落实到书面文件

4. "租金抵债"条款要写清时间点和范围
本案《补充协议》约定"以2017-2020年租金抵偿100万元债务"，但未明确抵偿的是"固定金额"还是"按实际租金计算"。导致酒店方误以为2020年整年租金都已抵债，而法院认定抵偿范围需结合历年租金标准计算。

企业防范建议：

• 涉及"租金抵债"时，合同必须写明：
  "抵偿金额：万元（大写：__）"
  "对应租期：__年月日至__年月日"
  "如实际租金高于/低于抵偿金额的处理方式"
• 抵债完成后，要求房东出具《租金结清确认书》

专业支持：让法律风险止步于签约前

本案中，若酒店方在收到法院协助执行通知时及时咨询专业律师，完全可避免72万元的败诉风险。许多企业认为"请法律顾问太贵"，但一次诉讼的律师费+败诉损失往往超过全年顾问费。

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