企业不按时付租金可能被赶走还要赔钱-荥阳土地租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：土地租赁合同纠纷
案号：(2023)豫01民终17454号
审理法院：河南省郑州市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2021年5月1日，荥阳市某甲生态农业综合开发有限公司（以下简称"某甲公司"）与河南某乙企业管理有限公司（以下简称"某乙公司"）签订《房屋及场地租赁合同书》，约定：

• 某甲公司将位于荥阳市某乡某村的土地150亩出租给某乙公司
• 一期租赁范围为客房、餐厅、温泉、大棚、石榴观光园及窑洞地块，建筑面积约6546平方米
• 租赁用途为办公培训住宿餐饮拓展等经营使用
• 租期十年（2021年5月1日至2031年4月30日），年租金70万元
• 租赁期间房屋装修及用途需经某甲公司同意，费用由某乙公司承担
• 某乙公司保证按时交纳各项费用，独立承担租房期间的电、气等费用

合同签订后，某甲公司将土地及房屋交付某乙公司。2021年10月，某甲公司因某乙公司拖欠租金起诉，法院判决某乙公司支付租金30万元、违约金3万元。2022年4月，某甲公司再次起诉，经法院调解双方达成支付协议。2023年4月1日，双方签订《房屋及场地租赁补充合同书》，约定原合同继续履行，租期顺延至2033年4月1日，年租金仍为70万元，付款方式为每年6月30日和12月30日各付35万元。2023年7月17日，某乙公司向某甲公司出具保证书，承诺7月31日前支付35万元租金，否则8月8日后双方租赁协议解除。但某乙公司未按保证书履行付款义务。

某乙公司上诉称：实际租赁面积不足150亩，消防设施不达标，且土地被抵押影响使用，故不应支付全部租金，还要求某甲公司赔偿经济损失81万余元。

法院最终判决：解除双方签订的租赁合同；某乙公司十日内返还土地及房屋；支付某甲公司租金249,315元及违约金；自2023年8月9日起按每日1,917元支付场地占用费；支付代缴电费21,755.25元；驳回某乙公司的反诉请求。二审法院维持原判。

三、企业法律风险防范要点

这个案例给企业敲响了警钟：签了租赁合同却不按时交租金，后果真的很严重！某乙公司不仅被赶出场地，还要赔一大笔钱。作为企业法律顾问，我给大家总结几点实用建议：

1. 别拿"面积不对"当借口，签合同前务必实地丈量

某乙公司说实际只有109亩，比合同少40多亩，还说部分场地没交付。但法院不认这个理由，因为合同白纸黑字写着"一期租赁的是客房、餐厅、温泉等具体区域"，不是按亩数计算租金。风险提示：签租赁合同时，一定要带卷尺实地测量，把具体范围画在图纸上作为合同附件。别光看"150亩"这个数字就签字，要明确写清楚"包括哪些房子、哪些地，面积各是多少"。

2. 消防问题别想当然，责任归属必须写清楚

某乙公司说消防不达标不能开业，责任在房东。但法院说合同没约定房东负责消防，而且之前官司已经判过消防问题是租户自己的事。风险提示：如果您的生意需要特殊许可（比如餐饮、KTV），签合同时一定要加一句："出租方保证租赁物符合消防、环保等经营要求，否则承担违约责任"。别以为房东默认会搞定，没写进合同就是您的锅！

3. 拖欠租金超3个月，小心被"秒解约"

这个案例最狠的是，某乙公司欠了35万租金没付，合同直接解除了。补充合同写得明明白白："超过3个月不付租金，乙方单方违约解除合同"。风险提示：企业现金流紧张时，千万别硬扛着不付租金！可以提前和房东商量分期付款，但一定要签书面协议。口头承诺没用，就像本案中某乙公司写了保证书却不兑现，反而加速了被赶出场地。

4. 别拿"不安抗辩权"当挡箭牌，证据不足就是耍赖

某乙公司说自己不付租金是因为听说土地被抵押了，这是行使"不安抗辩权"。但法院说：签合同时土地没抵押登记，您都用两年了才说这事，不算数！风险提示："不安抗辩权"不是随便能用的。如果您真担心房东资不抵债，必须拿出法院判决书、抵押登记证明等"硬证据"，还得先中止付款并通知房东。否则，法院会认为您就是想赖账。

5. 装修投入别太猛，合同解除时血本无归

某乙公司花81万装修，结果合同一解除全打水漂。法院说合同写了"装修费用由乙方承担"，这是您做生意的成本，不能让房东买单。风险提示：签合同时要加个"装修补偿条款"："若因非乙方原因导致合同提前解除，甲方应按剩余租期比例补偿装修损失"。或者先做个小规模试运营，别一上来就砸重金装修。

企业经营中，合同就是您的护身符。看似简单的租赁合同，稍不注意就可能让您损失百万。建议企业在签任何合同前，花几百元请专业律师把把关，比事后花几万打官司划算多了！

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