有合同但未实际占有车位可能丧失权益-济源侵权责任纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：侵权责任纠纷
案号：(2025)豫96民终902号
审理法院：河南省济源市中级人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

某公司与X公司分别于2018年3月24日、2018年4月18日签订了《某苑小区供电工程补充协议》、《地下车位不动产出让协议》，协议约定某公司于2018年5月10日前完善某苑小区供电设施，并使电力设施通过电力公司验收合格，确保正常通电；X公司自愿将开发的某苑小区40个地下车位直接转让给某公司，冲抵某公司某苑小区供电工程款120万元，40个车位中包括案涉的72号车位。2021年12月31日，X公司与吉某签订《某苑地下停车位买卖合同》，将案涉车位卖给吉某，车位编号为101号。吉某支付价款后，占有使用该车位至今。

2025年1月6日，某公司向法院起诉，要求确认其与X公司签订的协议有效，并要求吉某返还72号车位。2025年4月28日，法院作出判决，确认两份协议有效，支持某公司对40个停车位享有使用权。

判决结果：一审法院认为，虽然协议有效，但某公司不能证明X公司已实际交付车位，而吉某已支付价款并实际占有使用车位，因此驳回某公司的诉讼请求。某公司上诉后，二审法院维持原判，认定吉某不构成对某公司的侵权，无需返还案涉车位。

三、核心观点：为什么"先签合同"不等于"先占权益"？

这个案例告诉我们一个非常现实的问题：企业即使与对方签订了合法有效的合同，如果只是"纸面上"拥有权利而没有"实际行动"落实，一旦发生纠纷，很可能"竹篮打水一场空"。

案件关键问题剖析

1. "有合同"不等于"有实物"
   某公司在2018年就与X公司签了车位转让协议，而且法院也确认这份协议是有效的。但问题在于，某公司拿不出确凿证据证明X公司真的把车位"交"给了他们。他们说在车位上安装了地锁，但拿不出照片或视频证据；说X公司把车位编号和图纸给了他们，但这些东西不能证明他们实际控制了车位。

2. "后买的人"反而赢了官司
   吉某在2021年才买这个车位，比某公司晚了三年多。但法院最终判吉某赢了，原因很简单：吉某买了车位后立即打扫干净、实际使用至今，而某公司却拿不出证据证明自己曾经占有过这个车位。

3. 车位这类"特殊财产"的归属规则
   车位和房子不一样，不能办理正式的产权证。对于这类财产，法律上遵循"谁先实际使用，权利就归谁"的原则。尤其当这个车位关系到业主日常生活时（比如吉某作为小区居民需要停车），法院会更倾向于保护实际使用者的权益。

企业必须牢记的三大风险防范措施

1. 签完合同只是第一步，必须"拿到手才算数"

• 对于车位、仓库等无法办理产权登记的财产，签约后一定要立即完成"物理交付"：安装专属地锁、贴上标识、拍下带时间水印的照片、让物业做登记等。
• 案例教训：某公司声称有车位图纸和编号，但没有实际管控车位的证据，最终输了官司。企业要明白，法律只保护"看得见、摸得着"的占有。

2. 占有后要"勤巡查、常公示"

• 如果企业暂时不使用刚取得的财产，至少每季度要实地查看一次，确保没有被他人占用。
• 在小区公告栏、物业办公室公示自己的权利，比如"本车位已由某公司于XX年取得，请勿占用"，避免善意第三人不知情而"误占"。

3. 建立完整的"证据链条"
企业要像侦探一样收集并保存所有证据：

• 合同签订时的现场照片/视频
• 交付时的交接清单（双方签字）
• 日常巡查记录（含时间、地点、状态）
• 与物业的沟通记录
• 任何能证明"实际控制"的材料

特别提醒：很多企业认为"政府调解过的协议很安全"，但本案中即使有济水办事处参与调解，某公司因缺乏实际交付证据仍败诉。政府调解只能解决签约问题，不能代替企业自己落实占有！

四、给企业的贴心建议

作为专业企业法律顾问，我们经常看到企业因忽视"实际占有"环节而蒙受损失。本案中的某公司，不仅损失了价值3万元的车位，还白白支付了诉讼费。企业要明白：在商事活动中，"纸面权利"远不如"实际掌控"来得实在。

如果您正面临类似资产交付、产权确认等问题，建议立即检查：

• 您名下的财产是否都有清晰的占有证据？
• 是否定期对重要资产进行巡查？
• 关键交接环节是否有完整证据链？

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