房屋漏水开发商和物业公司拖延维修需共同赔偿损失-巩义财产损害赔偿纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2025)豫0181民初3653号
审理法院：河南省巩义市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

孙某系巩义市回郭镇碧桂园中州府13号楼1单元802室登记权利人，巩义某置业公司系该房产的开发建设单位。案涉房产竣工时间为2020年6月20日，竣工验收备案时间为2020年7月31日，2020年9月26日交付孙某使用。巩义某置业公司向孙某提供的《保修范围与保修期限》显示，屋面、地下室防水工程保修期为5年。

2019年9月11日，孙某与巩义某乙分公司签订《碧桂园·中州府前期物业服务协议》，约定巩义某乙分公司对房屋建筑公用部位提供维护和管理服务，发现损坏时应组织修复。

2021年6月，孙某发现房顶漏水，向巩义某乙分公司报修。2023年巩义某置业公司对房顶进行维修，但漏水问题未彻底解决。2025年5月，巩义某置业公司重新铺设防水层后，漏水问题才得到解决。

经评估，房屋因漏水导致的装饰装修、家具及设备损失为34963元，评估费6700元。

法院判决：巩义某置业公司、某乙公司于判决生效后十日内共同赔偿孙某34963元；驳回孙某其他诉讼请求。案件受理费421元和鉴定费6700元由两公司共同负担。

三、核心观点：拖延维修=双重风险，企业必须警惕

这个案子看似是简单的房屋漏水问题，实则给所有开发商和物业公司敲响了警钟：拖延维修不仅解决不了问题，还会让企业"赔了夫人又折兵"。许多企业负责人常犯三个错误，最终导致"小问题变大赔偿"：

错误一："过了三年就不用赔"的侥幸心理
巩义某置业公司辩称"2021年漏水，2025年才起诉已超3年诉讼时效"，但法院没支持。为什么？因为2023年他们修过一次屋顶！法律上这叫"诉讼时效中断"——只要企业对问题有过处理动作（哪怕修得不彻底），时效就重新计算。企业注意：每次维修记录都是"双刃剑"，既证明你尽责，也可能延长你的责任期。 建议：维修必须"一次到位"，并让业主书面确认问题已解决，避免反复维修留下把柄。

错误二："漏水是开发商的事，与我无关"的推诿心态
巩义某乙分公司（物业公司）一直强调"这是开发商施工质量问题，不该我们赔"，但法院照样判他们担责。为什么？物业服务协议白纸黑字写明：物业公司要对房屋共用部位（包括屋顶）负责维修。企业注意：签了物业服务协议就是"责任绑定"，业主不管责任在谁，只认"找物业能解决"。 建议：物业公司接到报修后，即使判断是开发商责任，也应第一时间协调处理并书面告知业主进展，绝不能当"甩手掌柜"。

错误三："修过就算尽责"的敷衍态度
2023年维修后漏水依旧，但企业没跟踪效果，直到2025年二次维修才解决。法院认为：维修必须"彻底解决问题"，否则等于没修。损失会随时间扩大（本案从漏水到最终解决近4年，装修损失越来越重），企业最终要为全部损失买单。企业注意：维修不是"走过场"，要建立"报修-维修-验收-回访"闭环流程，留存每一步证据。

给企业的3个救命锦囊

1. "5分钟响应"原则：业主报修后，24小时内必须现场勘查并给出解决方案（哪怕只是"3天内上门检查"），避免被认定"故意拖延"。
2. "维修三件套"：每次维修必须有《业主报修单》《维修过程记录》《业主验收签字》，缺一不可。特别提醒：验收单要写明"问题已彻底解决"，别只写"已维修"。
3. "责任隔离"技巧：如果是开发商责任，物业公司协调时应让开发商签署《维修确认函》，同时书面告知业主"本次由开发商直接处理"，避免被"连坐"。

四、征和律师事务所温馨提示

本案中企业因小疏忽付出3.5万元赔偿+7千多元费用，实际完全可避免。作为专注企业风险防控的法律顾问，我们深知：法律风险往往藏在"习以为常"的日常操作中。征和律师事务所推出"企业法律风险扫描"服务，用通俗语言帮您识别合同、用工、物业等12类高发风险点。我们提供极高的性价比服务，支持先试用1个月满意后付款，让您零成本体验专业风控的价值——毕竟，花小钱防大损失，才是真正的精明经营。