业主欠缴物业费需补交但服务不到位可免违约金-仙桃物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)鄂9004民初8084号
审理法院：湖北省仙桃市人民法院

二、案件事实及判决结果
2014年12月28日，仙桃福星城小区建设单位仙桃市某房房地产有限公司与武汉某物物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定武汉某物物业管理有限公司为小区提供物业管理服务，物业费标准按建筑面积高层住宅每月每平方米1.2元计算，服务期限自2015年1月1日至2024年12月31日。被告饶某系该小区2幢2单元2004号房屋业主，房屋建筑面积121.35平方米。协议签订后，武汉某物物业管理有限公司依约为小区提供服务，饶某按合同交纳物业费至2019年12月31日，自2020年1月1日起未交纳物业费，至2024年12月31日欠交8737.2元（121.35平方米×1.2元／月×60月）。

法院判决结果：饶某需在10日内支付武汉某物物业管理有限公司2020年1月1日至2024年12月31日期间的物业费8664.96元，但驳回了违约金476.57元的请求。

三、核心观点与企业风险防范提示
这个案例的核心教训很简单：企业收钱要合规，服务不到位就可能“钱货两空”。法院支持了物业费本金（业主欠钱得还），但没支持违约金，理由是物业公司服务“有不足之处”。很多企业以为：合同签了、服务做了，欠费就能连本带利要回来。但现实是，如果服务质量打折扣，法院很可能砍掉违约金，甚至影响企业口碑。

对企业来说，这暴露了两大风险：

1. 服务“留痕”不到位，维权变被动：
   物业公司虽提供了服务，但判决提到“工作尚有不足之处”，暗示企业没保存好服务记录（比如保洁、维修的日常记录）。业主一说“服务差”，企业拿不出证据自证清白，法院只能偏向业主。
   防范建议：小事也要留证据！每次服务（如设备检修、投诉处理）都拍照、填表、让业主签字确认。手机随手拍个照，存个电子台账，花不了几分钟，但打官司时就是救命稻草。

2. 沟通“懒政”埋雷，小问题拖成大矛盾：
   判决特别指出：部分业主是因“客观原因”拒交费（比如管道漏水没修好），但业主没出庭答辩，企业也没主动沟通。结果业主白白丢掉抗辩机会，企业也错失解决问题的时机。
   防范建议：别等欠费了才找业主！定期上门走访、建个业主群收集意见。真遇到欠费，先发个温馨提醒：“您家上次报修的漏水已修好，物业费方便时补交哦”，比冷冰冰的催缴函管用十倍。

额外提醒：

• 合同别写“霸王条款”：本案违约金按日万分之五算（年化18.25%），法院直接不支持。建议企业约定合理违约金（别超LPR4倍），否则签了也白签。
• 业主失联≠能躺平：饶某没出庭，看似“赢麻了”，但企业仍要承担举证责任。如果服务记录不全，连本金都可能打水漂！

结尾小贴士
物业服务是“良心活”，更是“细节活”。与其事后打官司，不如事前管好服务流程和沟通记录。征和律师事务所专为企业定制法律顾问服务，用通俗语言帮您把合同、流程、风险点梳理清楚。服务主打“极高的性价比”——先试用1个月，满意再付款，让您花小钱防大风险，安心做生意。

（注：本文案例基于真实判决改编，企业名称、人名已做隐私处理）