房地产返迁房面积缩水企业必须依法补偿-枣阳合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2025)鄂0683民初2878号
审理法院：湖北省枣阳市人民法院

二、案件事实及判决结果

某甲公司在2011年为进行房地产开发，需要对赵某、孟某等24户居民的单元房进行拆除。2011年12月21日，某甲公司作为甲方与赵某、孟某作为乙方签订一份《返房协议》，内容载明："甲方经拍卖方式受让了城区收储公司位于城区路路交汇的房地产。经枣阳市人民政府有关部门批准，对该地块进行房地产开发建设。与该地块南毗邻二十四套单元房产权所有人，一致同意甲方将其房屋返房。本着平等互利的原则，甲、乙双方经过友好协商，就拆迁返房有关事宜达成协议如下：第一条乙方的房屋位于二单元六楼十二套，房产证号01，房屋建筑面积为121.90平方米，甲方按照1:1.2的比例返给乙方房屋建筑面积为146.28平方米。第二条返还新房位置须在路**楼单元房四至九层范围内，被拆迁户优先选房。第三条返给乙方新房质量标准与对外出售房屋质量标准相同，新房的交付、产权证的办理与对外售房户交付、办理时间一致。第四条甲方免费给乙方所返新房水、电开户。第五条甲方因建设需要拆除乙方房屋时，乙方接到搬家腾房通知后，须在十五日内搬家腾空交付甲方以待拆从乙方搬家交付旧房之日起至甲方交付新房之日止，甲方向乙方支付过渡住房费。标准为每月400元／套，搬家费每套600元，地面杂物房每间补偿300元。以上两项费用，一项补偿款，待二十四户全部搬家交付旧房后三日内付清。第六条返还新房的房产证办理，由甲方免费按返还面积给乙方办理，多余面积由乙方承担费用。第七条甲方须在对外预售房屋前，某乙公司项目部选房定位，并给乙方出据返房定位确认书。房位一旦选择确定，双方非经协商不得变更，选房顺序由被拆迁户主们商定。第八条交付房屋时，按照乙方定位房屋同栋单元房对外售出的均价，若乙方所选房屋建筑面积大于双方约定返房面积部分的房产，应向甲方补交房价款，若乙方所选定房屋建筑面积小于双方约定面积的部分，则甲方给乙方货币补偿。"协议签订后，赵某、孟某依约将其房屋交给某甲公司拆除后用于房地产开发，某甲公司完成房地产开发后向赵某、孟某返还了一套位于枣阳市新华路、襄阳路交汇处（盛鑫广场）1-2幢712室的房屋。赵某、孟某陈述《返房协议》约定某甲公司应向其返还房屋的预测建筑面积为146.28平方米，2014年交房时某甲公司称其返还房屋的面积为126.14平方米，比合同约定的预测面积少了20.14平方米，按照3266.75元每平方米的房价，某甲公司已向其退还房屋差价款65792.35元；2024年11月所返还房屋的不动产登记证书办理下来后，赵某、孟某发现所返还房屋的登记面积120.57平方米，比某甲公司交房时所称面积又少了5.57平方米，据此要求某甲公司退还房屋面积差价款18192.46元。

法院经过审理，最终判决：某甲公司需向赵某、孟某支付房屋面积差额款18192.46元。

三、核心观点与风险提示

签了"多退少补"协议，企业就别想赖掉面积差价

这个案子看似简单——房子小了5个多平方，开发商就得补近两万元。但对企业来说，这背后藏着一个非常容易忽视的法律"地雷"：你以为交房时算清了面积差价就万事大吉，其实产权证上的面积才是"终极裁判"。

很多房地产企业可能觉得："交房时我已经按当时测量的面积退过钱了，后面产权证面积有出入跟我没关系。"但法院明确告诉你：不行！ 协议里写的"多退少补"是针对最终产权登记面积，不是交房时的预测面积。本案中，某甲公司2014年交房时说房子是126.14平方米，退了差价；结果10年后产权证显示实际只有120.57平方米，又少了5.57平方米。企业还得再补一次钱！

企业该怎么防范这种风险？三个实操建议：

1. 协议里把"面积依据"写死
   别笼统写"多退少补"，要明确写清楚："以最终不动产登记机构核定的产权登记面积为准进行面积差异结算"。如果企业想用交房时的预测面积作为初步结算依据，必须同时约定："初步结算后，以产权登记面积为准进行最终清算，多退少补"。

2. 交房别拖"尾巴"，一次算清
   本案中某甲公司交房10年后才办下产权证，期间物价、房价都变了，但还得按当年价格补差价。聪明的做法是：在交房前就推动办理产权登记，或者至少约定"产权证办理后X日内完成最终面积结算"。别让面积差价问题拖成"历史遗留问题"，时间越长对企业越不利。

3. 别信"自己量的面积"，要认官方数据
   很多企业习惯自己测量房屋面积，但法院只认不动产登记证书上的面积。交房前务必委托有资质的测绘机构按登记标准测量，提前做好心理准备和资金安排。如果预测面积和登记面积可能有差异，最好在协议里约定一个合理的误差范围（比如3%以内），超出部分才多退少补。

给企业的小提醒：
返迁安置房纠纷往往是"小问题拖成大麻烦"。本案中18000多元的差价，如果某甲公司当初主动核对产权证面积及时处理，可能花点小钱就能解决；但因为企业消极应对（甚至没出庭），最终不仅要付钱，还得额外承担诉讼费，更损害了企业信誉。在合同履行中，主动解决问题永远比被动挨打更划算。

记住：房地产开发中，面积差价不是"能省则省"的小钱，而是关乎企业诚信和法律底线的大事。签协议时多花10分钟明确条款，能避免十年后吃官司的风险。