房屋未办理抵押登记导致开发商承担连带责任 - 枣阳金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)鄂0683民初3631号
审理法院：湖北省枣阳市人民法院

二、案件事实及判决结果
2022年5月6日，借款人李某、杨某与贷款人中国某股份有限公司枣阳支行及保证人枣阳市某房地产开发有限公司签订了一份《个人一手住房贷款合同》。合同约定，李某、杨某向中国某股份有限公司枣阳支行贷款390000元用于购买枣阳市某小区房屋，贷款期限180个月，按等额本金还款，逾期加收50%罚息。若借款人违约，贷款人有权宣布贷款提前到期，并要求赔偿损失（包括律师费、诉讼费等）。枣阳市某房地产开发有限公司为该借款提供阶段性连带责任保证。合同签订后，中国某股份有限公司枣阳支行发放了贷款，但李某、杨某偿还部分本息后多次逾期，截至2025年5月16日尚欠本金316740.2元、利息1946.93元未还。另查明，案涉房屋未办理预抵押登记手续。

法院判决：

1. 确认贷款合同提前到期；
2. 李某、杨某需偿还全部借款本金及利息；
3. 枣阳市某房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；
4. 驳回银行对房屋优先受偿权的请求（因未办理抵押登记）。

三、核心观点：企业如何防范阶段性担保风险
这个案子的核心教训很简单：开发商提供“阶段性担保”时，如果房子的抵押登记没办完，担保责任就甩不掉！ 很多企业以为，只要房子卖出去了，担保就自动解除，但本案直接打了脸——银行因为房屋没办抵押登记，无法优先卖房抵债，结果开发商还得“背锅”还钱。

为什么会出现这种情况？

• 阶段性担保的本质是“过渡期保险”：开发商在房屋办妥抵押登记前，替购房者向银行担保。一旦抵押登记完成，银行能直接处置房子，开发商的责任才结束。
• 本案中，房子一直没办抵押登记（可能是开发商拖延、购房者不配合，或流程疏漏），导致开发商的担保“卡”在半路。法院只能判开发商继续兜底，而银行却因手续不全，连房子都无权优先拍卖。

给企业的实操建议：

1. 盯紧抵押登记进度，别当“甩手掌柜”
   开发商签担保合同时，常以为交房就完事了。但本案提醒：必须主动跟踪购房者办理抵押登记的每一步。建议：

   • 在合同里明确约定购房者配合登记的时限（比如交房后30天内），逾期要收违约金；
   • 安排专人每月核对房管局登记状态，发现卡顿立刻催办（发书面通知留证据）。

2. 别让“阶段性”变成“终身制”
   银行喜欢用“阶段性担保”降低风险，但企业容易低估它的陷阱。本案开发商本以为担保会随交房结束，结果因登记缺失，责任无限期延续。防范方法：

   • 签合同时加一句：“若因购房者原因导致抵押登记超期未办，开发商有权暂停交房或收取保证金”；
   • 定期查银行放款记录——如果银行已放款但迟迟不推抵押流程，要立刻书面提醒，避免被认定为“默许”。

3. 小疏漏酿大损失，日常管理要“抠细节”
   本案损失不大（本金31万多），但开发商可能因此背上几十万债务。更糟的是，如果多个客户同时出问题，公司现金流会瞬间崩盘。企业应：

   • 把“抵押登记完成”设为项目结项硬指标，财务部每月交叉核对销售部和房管局数据；
   • 给一线员工做培训：交房时必须确认购房者签了《抵押登记委托书》，并当场提交材料——别等银行催了才行动。

一句话总结：担保不是签完合同就完事，抵押登记办妥前，开发商的“保险绳”永远不能松。企业主们记住：宁可慢点交房，也要把抵押手续闭环。否则，银行要不回钱，第一个找你填坑！