抵押权人及时通过诉讼主张主债权可保持抵押权有效-潜江抵押合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：抵押合同纠纷
案号：(2024)鄂9005民初2521号
审理法院：湖北省潜江市人民法院

二、案件事实与判决结果
刘某、郭某夫妇以其经营的潜江市熊口镇某湾加油站购成品油需要资金周转为由，于2010年4月30日向中国某行股份有限公司潜江市支行申请个人商务贷款。2010年5月4日中国某行与刘某、郭某签订《个人额度借款合同》，该合同主要约定：中国某行向刘某、郭某提供可以循环使用的借款额度600000元，借款额度有效期间10年（自2010年5月4日至2020年5月4日），在额度有效期内借款人可以连续申请借款，但发放的贷款最长期限为5年；借款人申请支用额度时，应提交《中国某行个人额度借款支用单》，经贷款人审核同意并经借款人确认后，贷款人按约定发放贷款；借款人发生违约情形的，贷款人有权宣布债务提前到期。同日，中国某行与章某签订《中国某行个人额度借款抵押合同》，合同主要约定：章某愿意为刘某与中国某行签订的《个人额度借款合同》项下所形成的债权提供抵押担保，抵押物为房产；《个人额度借款合同》中约定的借款额度可循环使用的，在额度有效期内的任一时间点，只要中国某行对债务人尚未收回的借款本金约定不超过借款额度，中国某行可以连续地、循环地向债务人提供借款，章某对上述发放贷款行为而形成的债权提供抵押担保；抵押人以抵押物的全部价值担保债务人于借款额度有效期间支用但尚未结清的最高不超过600000元的借款本金，以及因上述借款发生所有利息（包括复利和罚息）等；抵押权存续期间从2010年5月4日至2022年5月4日。《个人额度借款抵押合同》签订后，章某与中国某行于当日就抵押物到房产管理部门办理了抵押登记。

此后，刘某、郭某分别于2010年5月4日、2010年11月29日向中国某行提交《中国某行个人额度借款支用单》，分别申请借支600000元（两次借款均在约定的期限内将本息偿还完毕）。2013年12月2日，刘某、郭某以进货为由再次向中国某行提交《中国某行个人额度借款支用单》，申请支用借款金额600000元；中国某行在该支用单上注明符合借款支用条件。次日，刘某、郭某出具借据，载明借款金额600000元、借款期限24个月（从2013年12月3日至2015年12月3日）。2013年12月3日，中国某行按约向刘某指定的银行账户发放借款600000元。刘某、郭某此次借款后，未按约还款，只支付了截至2014年7月3日的利息，未偿还本金。2016年4月1日，湖北某建工程有限公司与中国某行签订《偿债协议书》，约定用其房产的售房款代为冲抵刘某的借款。

2019年10月28日，中国某行起诉刘某、郭某、湖北某建工程有限公司，要求偿还借款本金600000元及相应利息、罚息。法院于2019年12月28日作出（2019）鄂9005民初3251号民事判决，支持了中国某行的诉讼请求。该判决于2020年4月17日发生法律效力。中国某行于2021年9月14日申请强制执行，但执行未果。

2022年7月25日，章某起诉要求确认中国某行丧失抵押权，一审法院支持了章某，但二审法院撤销了一审判决，再审申请也被驳回。最终，法院判决中国某行有权以章某抵押的房产进行折价或者拍卖、变卖，所得价款在中国某行在（2019）鄂9005民初3251号《民事判决书》项下未清偿债权范围内优先受偿。

三、核心观点与风险提示

这个案例看似复杂，其实核心问题很简单：抵押权人如果能在主债权诉讼时效内通过诉讼方式主张权利，就能有效保持抵押权的有效性，即使后续执行没有结果。

对企业来说，这个案例揭示了几个关键风险点，需要特别注意：

1. 抵押担保范围要写得清清楚楚
本案中，银行之所以能胜诉，关键在于抵押合同里明确写了"章某对银行在额度有效期内循环发放的贷款都提供担保"。很多企业签抵押合同时，只简单写"为某笔借款提供担保"，结果借款人多次借款后，才发现后面的借款不在担保范围内。企业作为债权人时，一定要在合同里明确写清楚："担保范围包括额度有效期内所有支用的借款本金及利息"；作为债务人提供抵押时，也要看清楚自己到底担保了多少。

2. 别让债权"过期"
主债权就像食品有保质期，一般3年不主张就会"过期"。本案中，银行在2015年借款到期后，2019年就起诉了，没超过3年时效。更聪明的是，银行2019年起诉后获得胜诉判决，又在2021年申请了强制执行，等于又延长了时效。企业一定要建立债权台账，设置提醒，到期前必须采取法律行动（比如发催款函、起诉等），中断诉讼时效。我见过太多企业因为"不好意思催"，结果几百万债权白白流失。

3. "借新还旧"要特别小心
章某在法庭上辩称，这次借款是"借新还旧"，应该不算原来的担保范围。但法院没支持他，因为合同里明确约定了循环贷款情况。如果企业遇到"借新还旧"（用新贷款还旧贷款），一定要让担保人重新签字确认，否则旧的担保可能失效。特别是当新旧贷款担保人不同时，风险更大。

4. 抵押登记只是开始，不是终点
很多企业以为办完抵押登记就高枕无忧了，其实这只是第一步。抵押权有"保质期"——必须在主债权诉讼时效内行使。本案中，虽然抵押合同约定抵押权存续到2022年5月4日，但银行通过诉讼把主债权时效延长了，所以抵押权也跟着有效。企业拿到抵押权后，要像照顾小树苗一样定期"浇水"——通过合法方式中断时效。

5. 循环贷款管理要精细
本案是典型的循环额度贷款，银行和抵押人都容易忽略每次支用的具体情况。企业如果提供循环贷款额度，每次放款都要审核是否在额度内、用途是否符合约定；作为借款人使用循环额度时，也要注意每次借款是否都在原担保范围内。

给企业的实用建议：

• 签抵押合同时，务必明确"担保范围包括额度有效期内所有支用的借款"
• 建立债权管理台账，设置诉讼时效到期前3个月的自动提醒
• 对"借新还旧"业务，必须让担保人重新签署确认文件
• 每次行使债权都要保留证据（如催款函回执、起诉状副本）
• 定期检查抵押物状况，防止被转移或价值贬损

征和律师事务所作为专业企业法律顾问，深知企业在债权管理中的痛点。我们为企业提供极高的性价比法律顾问服务，帮助企业建立完善的债权风险防控体系，避免因程序问题导致巨额债权落空。更贴心的是，我们提供先试用满意后付款的服务模式，让您真正体验到专业法律顾问的价值后再决定是否长期合作，让法律服务不再成为企业的负担。