借款人不办房产证开发商可免除阶段性保证责任-黄石借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0204民初2660号
审理法院：湖北省黄石市下陆区人民法院

二、案件事实与判决结果

被告陈某向原告中国某行股份有限公司黄石团城山支行申请贷款用于购房。2017年12月6日，原告某银行与被告陈某、大冶市某置业有限公司签订《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额为人民币31万元，借款期限为20年；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定（即5.39%）；还款方式为等本递减还款；若借款人未按约定期限归还借款本金，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费；借款人同意以位于大冶市道号楼单元室房屋担保本合同项下借款；借款担保采用阶段性保证加抵押，由阶段性保证某置业有限公司提供连带责任保证，保证期间为自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。

2017年12月26日，案涉房屋办理抵押预告登记。2018年1月3日，原告某银行发放了案涉贷款。2019年4月1日，案涉房屋办理首次登记。

自2023年12月23日起，被告陈某未按约如期足额还款。截至2024年5月21日，被告陈某尚欠借款本金218315.18元、利息3775.87元、罚息67.89元、复利57.63元。

另查明某置业有限公司于2011年11月23日注册成立，有两名股东，分别为某集团（持股比例80%）和海某公司（持股比例20%）。该公司于2023年7月4日办理注销登记手续。

2024年5月24日，原告某银行与湖北众焱律师事务所签订《委托代理协议》，约定代理费用为5000元。

法院判决结果：
法院判决陈某偿还借款本金、利息、罚息、复利及律师费5000元；确认某银行对抵押房屋享有优先受偿权；但驳回了某银行要求某集团、海某公司承担连带清偿责任的全部诉讼请求。

三、核心风险提示：阶段性保证责任如何安全"脱身"

这个案子看似是银行讨债，实则揭示了房地产企业一个隐藏多年的"坑"——阶段性保证责任何时能真正解除？

什么是阶段性保证？
简单说，就是开发商为购房者向银行贷款提供"临时担保"，从贷款发放开始，直到购房者办妥房产证并完成正式抵押登记为止。很多开发商以为，只要楼盘建好交付，担保责任就结束了，这其实是个致命误区！

本案关键转折点：

• 2019年4月：房屋已办理首次登记（即"大产证"）
• 同期：开发商已将办证所需全部材料交给陈某
• 2023年12月：陈某开始拖欠还款
• 2023年7月：开发商注销

银行起诉时认为："开发商注销了，股东应该替开发商还债！"
但法院为何驳回了这项请求？

真相是：当房屋完成首次登记，且开发商已履行通知义务（本案中陈某已领取办证材料），但因购房者自身原因（如拖延不办证）导致无法完成正式抵押登记时，开发商的保证责任应当自动解除！

对企业的重要警示：

1. "交钥匙"不等于"交差"
   许多开发商在交房时仅口头通知办证，事后却无法证明已尽义务。本案开发商胜诉的关键在于——有证据证明陈某已领取全部办证材料（如签收单、短信通知等）。
   行动建议：建立"书面通知+签收回执"流程，重要环节全程留痕。

2. 别被"阶段性"迷惑
   "阶段性"不是按时间算的，而是按手续完成度算的！只要购房者没办妥个人产权证和正式抵押登记，开发商就仍在"担保期"内。
   行动建议：在《商品房买卖合同》中明确约定购房者办证时限及违约责任，必要时可发律师函催办。

3. 注销≠免责
   即使开发商已注销（如本案中某置业公司2023年7月注销），若保证责任未解除，股东仍可能被追责。但本案因责任已提前解除，股东得以脱身。
   行动建议：注销前务必核查所有在售项目的抵押登记完成情况，未完成的应预留风险保证金。

4. 给银行的提醒
   本案中银行因抵押预告登记及时转为正式抵押权，顺利获得房屋优先受偿权。若银行怠于督促办理正式登记，可能面临"有房无押"的风险。
   行动建议：银行应建立"预告登记转正式登记"的跟踪机制，避免抵押落空。

总结一句话：开发商的阶段性保证责任，不是随着楼盘交付自动解除，而是随着购房者完成个人产权登记才真正终止。企业必须用"证据链"证明自己已尽协助义务，才能安全"脱保"。

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