企业破产重整期间可申请租金减免获法院支持-赤壁租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂1281民初2735号
审理法院：湖北省赤壁市人民法院

二、案件事实与判决结果

2017年9月20日，赤壁某广场商业运营管理有限公司（以下简称西湖某公司）与阳某签订了《西湖国际广场商用房委托代理租赁合同》和《西湖国际广场物业服务合同》。西湖某公司将位于赤壁市某广场某层某号物业（建筑面积552.47平方米）出租给阳某经营"重庆大师兄火锅"，租期从2018年5月1日至2023年4月30日，共5年。合同约定第一年月租金11049元，之后逐年递增，第五年月租金12791元；物业费每平方米每月5元；空调费每平方米每月3元。阳某支付了保证金11049元。

2022年3月23日，法院受理了对西湖某公司的合并重整申请，成立了预重整工作领导小组。自2022年6月起，阳某未支付租金、物业费和空调费。2022年11月至2023年1月期间，西湖某公司和预重整工作领导小组多次向阳某发送工作联系函催缴费用，但阳某一直未支付。阳某实际承租至2023年8月7日。2024年7月29日，西湖某公司向阳某发送《合同解除通知函》，要求解除合同并支付欠款。

法院经审理认为，双方签订的合同合法有效，但考虑到疫情和西湖某公司破产重整对商场经营造成的不利影响，法院酌定租金和相关费用按80%计算。扣除阳某已支付的保证金11049元后，判决阳某向西湖某公司支付租金、空调费、物业服务费合计161388.6元及逾期付款违约金（以161388.6元为基数，自2024年7月30日起按4倍LPR计算至付清之日），并驳回西湖某公司的其他诉讼请求。

三、企业如何防范类似法律风险

这个案例给我们敲响了警钟：即使你作为房东占理，也不一定能全额收回欠款！法院为什么会只支持80%的租金呢？关键就在于"特殊情况"——疫情加上企业破产重整，法院认为这对商场经营造成了实际困难，所以酌情减免了部分费用。

对企业来说，这个案例揭示了几个重要风险点和防范措施：

1. 合同条款不能只顾眼前，要考虑"黑天鹅"事件

西湖某公司在合同中约定了严格的违约责任（日千分之五的违约金），看似保护了自己，但当公司自己陷入破产重整时，反而成了对方不付全款的理由。企业签订合同时，一定要加入"不可抗力"和"情势变更"条款，明确约定在特殊情况下（如疫情、企业重组等）如何调整租金标准，而不是等到打官司时让法院随意"酌定"。

2. 催收欠款要及时且留痕

本案中，西湖某公司从2022年6月欠款开始，到2024年7月才正式发函解除合同，间隔长达两年多！虽然期间发过工作联系函，但明显不够及时。企业应当建立完善的欠费预警机制：租金逾期15天就书面提醒，30天未付就发正式催告函，60天未付就考虑采取法律行动。所有沟通必须保留书面证据，微信、短信也要截图存档。

3. 违约金约定要合理，避免"竹篮打水"

合同中约定日千分之五（年化182.5%）的违约金太高了，法院最终只按4倍LPR（目前约15%左右）支持。过高的违约金不仅不会被全额支持，反而会让法院怀疑你的诚意。建议企业在合同中约定合理违约金，一般不超过LPR的4倍，这样法院更可能全额支持。

4. 企业自身出现问题时更要规范管理

西湖某公司正处于破产重整期，管理混乱，这给了承租人拖欠租金的"正当理由"。企业即使面临困境，也要保持基本的经营管理秩序：财务账目要清晰，催收流程要规范，重要通知要送达。可以考虑委托专业机构代为管理租赁事务，避免因内部问题导致外部债权受损。

5. 不要等到"最后一刻"才行动

阳某从2022年6月开始欠租，西湖某公司拖到2024年7月才发解除通知，期间商铺一直被占用却没及时处理。企业发现租户欠租，应迅速评估风险：是暂时困难还是恶意拖欠？对前者可协商减免，对后者要立即启动解约程序，避免损失扩大。记住，拖延解决只会让问题更复杂。

最后提醒各位企业家：租赁合同看似简单，但涉及金额大、周期长，一个疏忽可能损失数十万。建议定期审查现有租赁合同，特别关注租金调整机制、违约责任和解除条件等条款，必要时请专业律师把关。

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