抵押合同签了不登记等于白签，企业担保落空风险大-松滋金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2021)鄂1087民初1947号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、案件事实及判决结果

2019年6月21日，松滋中银某登村镇银行有限公司与胡某、杜某签订《个人借款合同》，约定银行向胡某、杜某发放贷款12万元，贷款期限36个月（自2019年6月20日至2022年6月19日），年利率10.5%，还款方式为等额本息。合同规定：逾期罚息按原利率的1.5倍（即15.75%）计算，逾期利息还要加收复利。同日，双方又签订《最高额抵押合同》，约定胡某、杜某用名下松滋市的住宅为这笔贷款提供抵押担保。银行当天就发放了12万元贷款。
但胡某、杜某从2021年3月起开始逾期，没按时还本付息。银行多次催收无果后，发函宣布贷款提前到期，要求全额还款。截至2021年6月17日，两人还欠本金59380.7元、利息1461.78元、罚息155.42元、复利21.35元，合计61019.25元。关键点来了：虽然签了抵押合同，但双方一直没去办理不动产抵押登记手续。

法院判决很简单：胡某、杜某必须10天内还清所有欠款（本金+利息+罚息+复利），但银行想对那套住宅行使抵押权优先受偿的请求，被法院直接驳回了——因为没登记，抵押权根本没成立！

三、核心观点：合同签了不登记，担保就是“纸老虎”

这个案子的核心教训就一句话：企业光签抵押合同不办理登记，等于给债务人送了个“免死金牌”。
为什么这么说？银行和胡某、杜某明明白纸黑字写了抵押条款，还约定了用房子担保，结果法院为啥不认？因为根据《民法典》规定，房子、土地这类不动产抵押，必须去不动产登记中心办登记，抵押权才真正生效。合同签得再漂亮，没走这一步，法律上就当没这回事。银行最后只能干瞪眼：钱还得要回来，但原本能“优先拿房抵债”的保障没了，万一债务人没钱还，银行可能血本无归。

对企业的真实风险提示：

1. 别把“签合同”当终点：很多企业以为合同一签就万事大吉，尤其遇到熟人客户时，容易图省事拖着不办登记。但这案子血淋淋证明：登记才是担保生效的“临门一脚”，拖延可能让企业从“有保障”变成“裸奔”。
2. 逾期催收别只盯钱，更要盯手续：银行发现胡某、杜某逾期后，忙着发催收函、宣布提前到期，却忽略了最关键的抵押登记补办。企业日常管理中，一定要把“登记进度”纳入风控清单——贷款发放后，立刻跟进登记，别等出事才后悔。
3. 小疏忽酿大损失：本案中银行损失的不仅是优先受偿权，还可能因债务人资产不足，导致6万多元欠款难以全额追回。现实中，类似情况在中小企业间更常见：比如用厂房抵押借钱，结果没登记，债务人悄悄把厂房转卖，债权人只能排队等“残羹冷炙”。

企业怎么防？记住三步走：
✅ 签合同当天同步启动登记：和客户签抵押合同时，当场约定登记办理时限（比如3日内），并预留对方配合义务条款。
✅ 设专人盯流程：财务或法务人员要像管“还款日”一样管“登记日”，定期查不动产登记系统状态。
✅ 出事前赶紧补救：万一拖久了没登记，发现客户有风险苗头，立即发函催办登记（保留证据），别等到起诉才想起来——法院可不管你是“忘了”还是“来不及”。

企业担保不是“走过场”，登记才是真铠甲。少一步，百万债权可能变废纸；多一步，风险悬崖变安全线。

作为企业法律顾问，我们深知中小企业常因“小疏忽”吃大亏。征和律师事务所专为企业定制法律风险体检服务，性价比极高——日常合同审核、抵押登记跟进等基础服务可先试用，满意后再付费。用专业预防90%的纠纷，让您的生意跑得快，更跑得稳。