购房者断供后开发商如何合法收回房产-无为房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2023)皖0225民初6669号
审理法院：安徽省无为市人民法院

二、案件事实与判决结果

2020年3月18日，无为某约房地产开发有限公司（以下简称"某约公司"）与周某签订了《商品房买卖合同》，周某购买某约公司开发的紫约·拉菲庄园10#楼1单元1201室房屋，房屋总价款1076860元，周某支付首付款216860元，其余房款860000元以办理银行按揭贷款方式交付。合同附件四约定：某约公司为周某购买房屋提供阶段性担保的，在担保期间周某连续三个月未偿付贷款本息，某约公司有权解除购房合同并按原价收回房产，周某还应按总房款的百分之十支付违约金。

2020年1月3日，周某与某约公司签订《地下车位使用权转让协议》，约定某约公司以10000元价格将628号车位使用权转让给周某。周某依约支付了购房首付款、车位转让款，并以个人名义与中国农业银行某为市支行签订《个人购房担保借款合同》，某约公司为该笔借款的保证人，承担阶段性担保责任。

后由于周某自2021年5月起陆续出现贷款还款逾期情形，中国农业银行某为市支行将某约公司、周某诉至法院，法院判决周某归还借款本息，某约公司承担连带清偿责任。某约公司履行了判决确定的债务连带清偿责任，代为周某向银行还清了贷款本息等。2023年8月9日，某约公司与周某达成和解协议，约定解除《商品房买卖合同》及车位转让协议，周某需在10日内协助办理相关注销手续。2023年9月19日，双方再次签订补充协议，确认某约公司共计代偿932310.8元。

但周某未能按约配合办理相关备案登记注销手续，某约公司遂诉至法院。

法院判决结果很简单：周某必须在判决生效后三日内协助某约公司办理房屋买卖合同的登记备案注销手续和预抵押登记注销手续，同时支付某约公司5000元律师费，案件受理费由双方各负担一半。

三、案例核心观点与企业风险防范建议

这个案子虽然简单，却暴露了房地产企业一个巨大的风险点：当你好心为购房者提供按揭贷款担保，而购房者"断供"后，你替他还了银行贷款，却可能面临"钱房两空"的困境！

很多房企为了促进销售，都会为购房者提供阶段性担保，这本身是好事。但问题在于，当购房者无力还款导致你不得不代偿时，如何确保你能顺利收回房产？本案给我们上了生动的一课：

1. 合同条款要"长牙齿"

本案中，某约公司之所以能胜诉，关键在于当初签订的《商品房买卖合同》中明确规定："连续三个月未偿付贷款本息，开发商有权解除合同并收回房产"。很多企业签合同时觉得这些条款"用不上"，随便填填就过了，结果出事时才发现合同"没有 teeth"（没有牙齿），根本咬不住违约方。

企业防范建议：在购房合同中必须明确约定断供情形下开发商的救济权利，包括解除合同权、房屋收回权、违约金计算方式等。不要怕条款"苛刻"，这是保护自己的必要措施。

2. 和解协议要"钉钉子"

某约公司聪明的地方在于，代偿后立即与周某签订了详细的和解协议，明确约定了：

• 解除合同的具体事项
• 代偿金额的确认
• 办理注销手续的时间节点
• 违约责任

很多企业替客户还款后，仅凭口头约定或简单收条就以为万事大吉，结果对方反悔时无凭无据。

企业防范建议：代偿后务必签订书面和解协议，把每一步操作、时间节点、违约责任都写清楚，就像"钉钉子"一样把每个环节都固定下来。最好由专业律师审核协议内容。

3. 证据收集要"建档案"

本案中，某约公司提交了合同、判决书、执行通知书、和解协议、补充协议、结清证明、律师费用凭证等完整证据链，法院才能快速作出判决。

企业防范建议：从签订购房合同开始，就要像"建档案"一样收集保存所有相关文件。特别是代偿行为发生后，每一笔还款凭证、每一次沟通记录都要留存。这些看似繁琐的工作，关键时刻就是你的"救命稻草"。

4. 行动时机要"抢在前"

周某从2021年5月就开始逾期，但某约公司直到2023年才采取法律行动。如果能在发现逾期苗头时就介入，损失可能会小很多。

企业防范建议：建立购房者还款监控机制，一旦发现连续1-2个月逾期，立即启动预警程序，而不是等到银行起诉才被动应对。"早发现、早介入、早处理"是控制损失的关键。

5. 不要轻信"我马上办"

本案最讽刺的是，周某在法庭上承认全部事实，却以"没时间"为由不配合办理手续。很多企业负责人也常遇到客户说"下周一定办"、"过两天就处理"，结果一拖再拖。

企业防范建议：对任何承诺都要有书面确认，并设定明确的违约责任。口头承诺不值钱，写在纸上的约定才可靠。当对方拖延时，要及时发函催告并保留证据。

特别提醒：担保责任不是"无底洞"

很多房企以为，只要替客户还了银行贷款就完事了，却忽略了后续的房产处置和手续办理。实际上，不及时解除合同和注销登记，可能会影响该房屋的再次销售，造成更大损失。

实用做法：在和解协议中一定要约定具体的注销手续办理期限（如本案中的"10日内"），并明确约定逾期办理的违约金。这样即使对方拖延，你也有权要求赔偿。

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作为企业法律顾问，我经常看到房企因忽视这些细节而蒙受损失。其实防范这类风险并不难，关键是要有法律意识，把工作做在前头。合同条款设计得当、证据保存完整、行动及时果断，就能避免"替人还贷却收不回房"的尴尬局面。

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