房地产企业多次变更交房日期且无法证明购房者按揭贷款失败原因，应承担合同解除责任-太和房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2021)皖1222民初3861号
审理法院：安徽省太和县人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2016年9月5日李某的母亲韩素连以刷卡的方式支付太和县某环某纳置业有限公司S1-1-016、S1-1-025商铺的房款，分别为131604元、155999元，太和县某环某纳置业有限公司出具收据二张。2018年4月13日，李某（买受人）与太和县某环某纳置业有限公司（出卖人）签订合同编号分别为×××21、×××24《商品房买卖合同》二份，合同约定：李某购买太和县某环某纳置业有限公司建设的嘉年华府第S1幢121房、第S1幢124房，建筑面积分别为35.81平方米、42.65平方米，销售单价均为人民币每平方米7924.99元，付款方式为合同签订之日分别付齐人民币143794元、169000元，余款分别为140000元、169000元办理银行按揭贷款，买受人需要在合同签订十日内备齐相关材料至银行办理。出卖人应当在2017年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人。上述合同出卖人加盖太和县某环某纳置业有限公司合同专用章和宋兴龙印章，买受人由李某签名捺印。2018年4月23日李某分别以刷卡方式支付太和县某环某纳置业有限公司S1-121、S1-124房款12190元、13001元，太和县某环某纳置业有限公司出具收据二张。2018年5月22日李某以网银转账的方式又补9000元房款，太和县某环某纳置业有限公司出具收据一张。李某共支付房款321794元。2019年6月28日，李某（买受人）与太和县某环某纳置业有限公司（出卖人）重新签订合同编号为×××95、×××96《商品房买卖合同（现售）》二份，合同约定：出卖人应当在2019年7月31日前向买受人交付该商品房。李某购买的嘉年华府第S1幢121铺、第S1幢124铺的余款140000元和160000元需要办理银行贷款，但是李某的银行贷款没有办成，李某也没有另外交纳剩余房款。太和县某环某纳置业有限公司也未向李某交付商铺，李某多次要求解除合同未果，为此诉讼来院。本案在审理过程中，太和县某环某纳置业有限公司称李某没有按照约定办理银行按揭，但未提供由于李某个人原因无法办理银行按揭的证据。

另查明，2016年9月5日李某作为甲方（委托方）与乙方（受托方）太和县某环某纳置业有限公司签订《嘉年华府商铺委托租赁经营管理协议》二份，协议编号分别为×××21、×××24，协议约定：甲方自愿将其嘉年华府商铺S1栋楼1层121号、124号商铺委托由乙方进行出租和经营管理，委托经营期为2016年12月31日至2026年12月31日共计10年。

法院判决结果：
法院判决解除双方签订的商品房买卖合同和商铺委托租赁经营管理协议，太和县某环某纳置业有限公司需返还原告购房款321794元及利息（按年利率4.75%计算至2021年3月31日），并支付违约金621.79元，但驳回了原告要求赔偿租赁损失的请求。

三、案例的核心观点及风险防范建议

这起案件看似简单，却暴露了房地产企业在日常经营中常犯的几个"低级错误"，最终导致企业"赔了夫人又折兵"。核心问题在于：企业多次变更交房日期，且无法证明购房者按揭贷款失败的原因，最终被法院认定为违约并承担合同解除责任。

企业犯了哪些错误？

1. 频繁变更合同，自留"把柄"
   从2016年首次签约，到2018年、2019年两次重新签订合同，企业将交房时间从"2017年12月31日"一再推迟至"2019年7月31日"。每次变更不仅让购房者产生不信任感，更在诉讼中成为法院认定企业违约的直接证据。就像你和朋友约好吃饭，三次改时间，最后干脆不去了，朋友当然有理由生气并要求赔偿。

2. 按揭贷款"甩锅"却拿不出证据
   企业声称是购房者原因导致银行贷款没办下来，但在法庭上却拿不出任何证据。这就像你说同事没完成工作，却拿不出考勤记录和任务单，老板当然不会相信你。法院明确指出："未提供由于李某个人原因无法办理银行按揭的证据"，导致企业承担了本可避免的责任。

3. "售后包租"模式埋下隐患
   企业设计的"前三年租金直接抵房款"模式看似吸引客户，实则将买卖合同与租赁合同紧密捆绑。当主合同（买卖合同）解除后，租赁协议自然无法履行，企业却还要面对额外的诉讼风险。

给企业的实用风险防范建议

1. 合同变更要谨慎，留痕是关键

• 如确需变更交房时间等关键条款，必须书面说明合理原因（如政府要求、不可抗力等）
• 每次变更都要与购房者签署补充协议，明确新旧条款替代关系
• 保留完整的沟通记录（微信、邮件、书面通知等），证明变更经过购房者同意

2. 按揭贷款流程要闭环管理

• 与购房者共同前往银行办理手续，现场确认材料完整性
• 建立"按揭办理进度表"，记录每个环节的时间节点和责任人
• 若贷款被拒，立即要求银行出具书面说明，并在3日内通知购房者
• 在合同中明确约定："因购房者原因导致贷款失败的，应在X日内自筹资金补足"

3. "售后包租"模式要设置防火墙

• 避免将租赁收益直接抵扣房款，可改为"签订独立租赁合同+另行支付租金"
• 在租赁协议中加入"若买卖合同解除，本协议自动终止"的条款
• 保留商铺的独立产权证明，确保即使买卖合同解除，企业也能合法处置资产

4. 逾期交房要主动"止损"

• 一旦发现可能无法按期交房，立即书面通知购房者并提出解决方案（如延长工期+额外补偿）
• 通过第三方监理报告等客观证据，证明延期是因合理原因（非企业主观过错）
• 切忌用"换合同"掩盖问题，本案中企业三次改合同反而强化了违约事实

重要提醒

很多企业认为"合同是我拟的，条款我熟悉，出不了问题"，殊不知法律保护的是有证据的一方，而不是有道理的一方。本案中企业明明可能有合理理由（如资金紧张），却因证据缺失而败诉，实在可惜。

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