抵押预告登记成功设立抵押权，开发商免除保证责任-天门金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)鄂9006民初2592号
审理法院：湖北省天门市人民法院

二、案件事实和判决结果
2019年8月13日，湖北天门某股份有限公司（以下简称“天门某银行”）与张某、天门市某房地产开发有限公司签订住房按揭借款合同。合同约定：张某向天门某银行借款38万元，用于购买天门经济开发区某路某号房产；借款期限30年，利率为年利率4.9%上浮25%，逾期还款加收50%罚息；张某以所购房产提供抵押担保，并办理了抵押预告登记；天门市某房地产开发有限公司为张某的借款提供“阶段性连带责任保证”，即从放款日起，到办妥以天门某银行为抵押权人的抵押登记手续后3年止。合同签订当日，天门某银行向张某发放了38万元借款。

在合同履行中，张某自2024年1月起未按约定还款。截至2025年7月9日，张某拖欠借款本金35.6万元、利息3.05万元、罚息3274元，合计38.97万元。另查明，2021年7月26日，张某购买的房产已办理建筑物所有权首次登记，所有权人为天门市某房地产开发有限公司。

法院判决：张某需偿还天门某银行全部欠款本息；天门某银行对抵押房产（登记证明号：鄂（2019）天门市不动产证明第0**4号）享有优先受偿权；但驳回天门某银行要求天门市某房地产开发有限公司承担连带清偿责任的诉讼请求。

三、风险防范提示：企业如何避免“替人背债”
这个案子的核心教训是：抵押预告登记一旦“转正”，开发商的保证责任就自动免除。很多企业以为只要签了“阶段性保证”，就必须一直担责到贷款还清，但法院明确指出——当房产完成所有权首次登记（即“大产证”），且抵押预告登记有效时，抵押权从预告登记那天起就成立了！此时，保证人的“阶段性”责任到期，银行不能再找开发商要钱。

对企业（尤其是房地产开发商）来说，这看似是好消息，但背后藏着巨大风险：

1. 别轻信“阶段性”的模糊约定：合同中写的“办妥抵押登记后3年”可能因登记时间点认定不清而失效。本案中，房产在2021年就办了首次登记，但开发商不知情，直到2025年被起诉才傻眼。建议：在保证合同里明确写清“保证期间截止到抵押登记证明下发之日”，并约定开发商有权随时查询抵押状态。
2. 监控抵押登记进度是救命稻草：开发商以为银行会主动通知“抵押已办好”，但法院认为：首次登记完成=抵押权设立，无需额外通知。建议：建立专属台账，每月登录不动产登记中心网站（如“天门市自然资源局官网”），用项目名称和房号批量查询登记状态，避免“睡过头”。
3. 银行可能转嫁风险给企业：本案银行同时起诉借款人和开发商，本想“双保险”，结果因抵押权成立丢了对开发商的追偿权。企业要警惕：如果银行催你签保证合同，务必加一句“若抵押预告登记生效，本保证自动终止”，并保留登记查询记录作为证据。

一句话总结：“抵押预告登记不是摆设，首次登记一完成，开发商的保证责任就清零！” 企业签合同时别只盯着借款金额，更要盯死登记时间点——花10分钟查个登记证明，能省下几十万冤枉债。日常多跑跑不动产登记中心，比事后打官司划算得多！