担保合同明确约定债权实现顺序时保证人不得主张先执行抵押物-天门金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)鄂9006民初212号
审理法院：湖北省天门市人民法院

二、案件事实及判决结果
2024年6月21日，天门某销售有限公司与湖北某股份有限公司天门支行签订《流动资金借款合同》，借款350万元用于归还应急转贷资金，约定贷款期限6个月，利率为LPR3.45%基础上增加160基点，逾期加收50%罚息。同日，天门某销售有限公司以其名下6间商铺（位于天门市路号承天国际车城D区4号楼）与银行签订《最高额抵押合同》，办理了抵押登记，担保最高限额560万元。2022年6月至2024年12月期间，邓某、邓某强、徐某、杨某、伍某、邓某欢、何某、李某分别与银行签订《个人最高额保证合同》，约定为天门某销售有限公司的借款提供连带责任保证，各自担保限额为490万至560万元不等。借款到期后，天门某销售有限公司仅偿还部分本息，截至2024年12月26日尚欠本金3498032.21元及利息罚息3680.22元。银行起诉要求公司还款、保证人承担连带责任、对抵押商铺优先受偿并支付律师费3万元。

一审法院判决：天门某销售有限公司偿还借款本息及律师费；邓某等8人在各自担保限额内承担连带清偿责任；银行对抵押商铺折价或拍卖款在560万元内优先受偿。邓某等8人上诉主张银行应先执行抵押物，不足部分再由保证人承担责任。二审法院驳回上诉，维持原判。

三、企业防范法律风险的核心提示
这个案例揭示了一个关键风险点：当企业为他人借款提供担保时，千万别以为"有抵押物在前面顶着，自己就安全了"。法院判决明确告诉我们：只要担保合同中白纸黑字写明"银行可以自由选择先找谁要钱"，保证人就必须老老实实和抵押物一起"排队还债"，不能耍赖说"先卖房子再找我"。

具体来说：

1. 合同约定比"常识"更重要
   很多人以为"欠债先拿抵押物抵"是天经地义，但本案中8名保证人签的《个人最高额保证合同》里专门用加粗字体写明："物保人保没有先后顺序，银行想先找谁要钱都行"。法院认为这种约定完全合法，银行完全有权跳过抵押商铺，直接要求保证人还钱。就像去饭店吃饭，如果菜单写明"可先结账后上菜"，你就不能硬说"必须先上菜才能付钱"。

2. 签字前必须看清"小字条款"
   本案保证人辩称"银行没告诉我们抵押物情况"，但法院指出：合同已用加粗字体明确提示放弃顺位抗辩，签了字就得认账。现实中很多企业老板在担保合同上大笔一挥，根本没注意"债权人有权自由选择实现债权顺序"这类关键条款。建议：

   • 凡涉及担保的合同，必须让法务或律师逐条审阅
   • 特别警惕"放弃抗辩权""无条件承担""自由选择权"等表述
   • 对不理解的条款当场要求银行书面解释并留存证据

3. 三招规避保证人风险

   • 限额要写死：本案中邓某担保限额490万，其他保证人560万，法院严格按此判决。签合同时必须明确"最高只赔XX万"，避免模糊表述如"承担全部责任"。
   • 留后路条款：可协商增加"银行应优先处置抵押物，不足部分再由保证人补足"的约定（但银行通常不会同意）。
   • 查清抵押物价值：本案抵押商铺评估值560万，远超欠款350万。如果发现抵押物价值不足（比如只值200万），就要警惕自己可能要"补大窟窿"，这时宁可不担保。

特别提醒：很多老板碍于情面给人担保，以为"只是签个字没事"，结果背上百万债务。记住这个公式：担保金额 ≤ 自己能承受的损失额度。签字前问自己：如果明天就要赔光家产，我还能睡得着吗？睡不着就赶紧放下笔！

（注：为保护当事人隐私，文中人名及企业名称已按规范隐去，如邓某军表述为邓某，湖北某某股份有限公司天门支行表述为湖北某股份有限公司天门支行，天门某某销售有限公司表述为天门某销售有限公司）