企业催租不规范导致部分诉讼请求被驳回-和县房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2024)皖0523民初1777号
审理法院：安徽省和县人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

安徽某甲有限公司（甲方）与安徽某乙有限公司（乙方）签订《租赁合同》，合同内容如下：第一条本合同项下之租赁物位于安徽省马鞍山市和县。甲方按租赁物现状出租给乙方，租赁物在本合同中也称为承租摊位。第二条计租面积。2.1双方确认，承租摊位的面积（暂定/实测）为平方米，公摊面积平方米。本合同项下承租摊位的计租面积按721.05平方米面积计算（上述计算面积已包含核定面积和公共分摊面积，若乙方对面积有异议，应于场地交付3日内提出，否则视为确认）。第三条本合同项下租赁期限即自2023年05月18日起至2024年05月17日止。第五条租金标准和租金及服务费支付。5.1承租为的租金标准计租面积计算，每月每平方米人民币陆某。5.2本合同壹年一签，本合同项下的租金及其他费用支付方式为按年缴纳，乙方应在订本协议前，向甲方一次性足额支付：1、首期租金人民币51915.6元，其中不含税租金47628.99元，增值税4286.61元；2、首期管理服务费人民币8652.6元，其中不含税管理服务费8162.83元，增值税489.77元；3、首期宣传服务费人民币8652.6元，其中不含税宣传服务费8162.83元，增值税489.77元；合计69220.8元（大写陆万玖仟贰佰贰拾元捌角）。（首期租金、服务费所属期限为2023年05月18日至2024年05月17日）。

另查明，安徽某乙有限公司（乙方）与和县某有限公司（甲方）签订《物业管理协议》，合同内容如下：二、甲方按照下述约定缴纳物业费：1、承租位的物业费标准按主合同计租面积为标准，物业费单价1元/㎡/月，租赁合同约定的计租面积为721.05㎡，年物业费8652.6元；2、本协议签订周期与租赁合同一致，本协议项下物业费支付方式为按年缴纳，乙方应在订本协议前，向甲方一次性足额支付：首期物业费人民币8652.6元，其中不含税物业费8162.83元，增值税489.77元；（首期物业费所属期限为2023年05月18日至2024年05月17日）。2023年8月10日，安徽某甲有限公司在安徽某乙有限公司租赁的商铺粘贴合同解除函并通过微信将照片发送给安徽某乙有限公司法定代表人凌某甲；同日又通过微信发给安徽某乙有限公司催款通知，内容为：截止到2023年08月17日你司仍未到我司缴纳相关所欠租金及物业费，现我司正式通知你司解除租赁合同关系，请你方尽快到我司缴纳相关租金及物业费并将D102南厂房清空交还我司（D102南合同期2023年05月18日到2023年08月17日租金、物业费欠款19468.35元），该通知署时为2023年8月21日。

判决结果：法院确认《租赁合同》及《物业管理协议》于2023年8月17日解除；要求安徽某乙有限公司支付拖欠的租金17305.2元及利息、物业费2163.15元及利息；但驳回了要求返还商铺和支付房屋占有使用费的诉讼请求，因为原告未能证明被告仍在占用商铺。

三、案例核心观点

这个案例看起来简单，却藏着企业常踩的"坑"！让我们用大白话说说关键问题：

第一，催租通知不能"自相矛盾"。原告在8月10日发通知说"截止到8月17日你还没交钱"，但通知却署名是8月21日，这就像对朋友说"明天你还没还钱我就生气"，结果第二天才说这句话，逻辑上说不通。法院虽然还是解除了合同，但这种低级错误让企业形象受损，也可能影响其他诉讼请求。

第二，"钱要到了"不等于"房子拿回来了"。企业常常以为只要把租金要回来就完事了，却忽略了最关键的一点：必须证明对方还在占用你的房子！本案中原告自己提供的证据显示商铺已经租给其他人了，所以法院直接说"既然不是他在用，凭什么让他还？"。就像你借出手机要不回来，却说不清手机现在谁手里，法院当然没法帮你追回。

第三，证据链要"完整闭环"。企业催租时只关注"要不要得到钱"，却忽视了"如何证明对方占用房子"。本案中原告要求支付房屋占用费，但说不清对方到底占用了多久，就像追讨借款却说不清对方哪天借的钱，法院自然无法支持。

给企业的实用建议：

1. 催收通知要"时间准确"：发催款函或解除通知时，务必确保内容与日期一致。例如，通知中说"截止X月X日未付款"，通知日期就不能晚于X月X日。
2. 定期"查房"留证据：每月拍一次租赁房屋的照片或视频，记录谁在使用、使用状态如何。这就像给房子"拍照打卡"，关键时刻就是铁证。
3. 解除合同要"双管齐下"：一边发解除通知，一边立即派人现场查看房屋状态。如果对方还在使用，马上拍照录像；如果已经搬走，立即收回房屋并办理交接手续。
4. 账目管理要"精确到日"：不要笼统说"欠了3个月租金"，而要精确到"2023年5月18日至8月17日共92天，每日租金XX元"。拖欠物业费同理。

很多企业觉得"合同签了就完事"，却不知道真正的风险藏在合同履行过程中。就像买保险，重点不是保单有多漂亮，而是出事时能不能理赔。本案中企业虽然拿回了欠款，但因证据不足损失了额外收益，实在可惜。

如果您是企业管理者，不妨现在就检查：上次催租时，有没有完整记录对方占用房屋的证据？通知内容和日期是否完全匹配？这些细节往往决定您能拿回多少钱。

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