房地产开发商挪用购房者预交办证税费将承担返还责任及利息-凤阳商品房预售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2021)皖1126民初2688号
审理法院：安徽省凤阳县人民法院

二、案件事实和判决结果

凤阳某华公司系从事房地产开发的企业。其于2011年取得位于凤阳县××镇××道××路交汇处的一处国有土地使用权，建设"某华紫荆城"小区，批准开工日期为2012年8月6日，竣工日期为2014年3月6日。

此后，陆续有购房户与凤阳某华公司签订商品房预售合同。其中赵某户2013年1月19日签订合同，购买该小区2幢第1101室，面积124.31平方米，总价385724元。赵某支付房价款后，又按照凤阳某华公司要求，向凤阳某华公司预付了办理房屋产权证的契税15594元。赵某等314户某华紫荆城购房户共向凤阳某华公司预交了契税款3784104元。

凤阳某华公司在收取上述314户预交的契税后，将款项挪作他用，未按照合同约定为该314户办理房屋产权证。上述房屋竣工后，已交付居民使用，但涉案的房屋产权证迟迟不能办理。这批购房户就以信访的形式向上级反映，为解决问题，在上级的关注下，由临淮关镇政府按照赵某等314户名录，代为向税务部门交纳了契税3784104元。在代为缴纳契税之前，临淮关镇政府与赵某等上述314户购房户分别签订了一份协议书，赵某等314户购房户将对于凤阳某华公司预交契税的追偿权转让给临淮关镇政府行使。

临淮关镇政府在代为垫付契税3784104元后，于2021年1月11日向凤阳某华公司发出书面通知，称"凤阳某华房地产开发有限公司：赵某等346名购房户因购买你公司开发的位于临淮关镇某华紫荆城住宅。你公司收取了购房户预交的办证费用（购房户及预交办证金额汇总表附后）。由于你公司资金出现问题，所有购房户预交的办证费用被挪用，导致至今购房户未能办理房屋产权登记手续。现经购房户与临淮关镇人民政府协商一致，购房户已将预交给你公司办证费用的返还请求权转让给凤阳县临淮关镇人民政府，并由凤阳县临淮关镇人民政府享有并行使因预交办证费用而对你公司产生的一切法律权利。特此通知凤阳县临淮关镇人民政府（加盖公章）2021年1月11日"。在临淮关镇政府的书面通知下方，凤阳某华公司的法定代表人陶某于2021年1月11日签名确认，并加盖了公司的公章。

2020年11月19日，陶某向临淮关镇政府及某华紫荆城小区业主出具承诺书一份，载明"承诺书致临淮关镇人民政府、某华紫荆城小区购房业主：位于凤阳县××镇××路××小区项目，是由凤阳某华房地产开发有限公司开发，我本人任该公司的法定代表人，所开发商品房销售后，公司收取了346户左右（具体以公司开具的收据为准）购房户预交的办证费用（包括契税、维修基金、工本费等）。后因公司资金链断裂，该部分资金被挪用，致使以上购房户至今未能办理房产登记手续，并给政府造成了较多信访纠纷。为化解矛盾纠纷、维护社会稳定，我本人愿意积极配合政府妥善解决购房户办证问题，同时对公司应返还的预收办证费用，我个人愿意承担连带清偿责任，并负责偿还全部预收的办证费用。该承诺为不可撤销承诺，直至所有购房业主预交办证费用清偿完毕。承诺人：陶某（签名并捺手印）2020年11月19日。"承诺书另行加盖了凤阳某华公司的公章。

临淮关镇政府为赵某等314户购房户代为垫付契税后，在向凤阳某华公司及陶某追偿未果的情况下，遂起诉来院。

法院判决结果：法院判决凤阳某华公司返还临淮关镇政府垫付的3784104元及利息（按贷款市场报价利率计算），公司法定代表人陶某对这笔债务承担连带清偿责任。简单说，开发商不仅要还钱，还要额外支付利息，老板个人也得一起还！

三、企业法律风险防范指南：3个血泪教训要牢记

这个案例看起来是"政府vs开发商"的纠纷，但背后藏着所有企业都可能踩的"大坑"。作为企业法律顾问，我用大白话告诉你3个关键风险点，帮你避免"赔了夫人又折兵"：

第一坑：挪用"代收费用"等于给自己埋雷
很多企业（尤其是开发商）喜欢收"预交税费""维修基金"这类钱，觉得"反正迟早要交，先拿来周转一下"。但法院明确说了：这些钱是"专项用途"，挪用就是违约！本案中，凤阳某华公司把378万办证费挪作他用，结果不仅全额返还，还要额外支付利息。更惨的是，这笔钱原本可以正常用于办证，现在却要额外多付几十万利息。
✅ 企业该怎么做：

• 设立专门账户管理代收费用，和公司日常账户严格分开
• 每笔代收费用单独记账，定期向客户公示使用情况
• 宁可少接项目，也别动这笔"烫手山芋"

第二坑：法定代表人乱签字=个人财产变"共同债务"
本案最致命的是陶某在承诺书上写的那句"我个人愿意承担连带清偿责任"。作为老板，他以为只是配合政府工作，没想到这句话让他的个人存款、房产都可能被法院执行！很多老板不知道，"连带责任"意味着债权人可以跳过公司直接找你个人要钱。
✅ 企业该怎么做：

• 法定代表人签字前必须确认文件性质，特别是"连带责任""个人担保"等字眼
• 遇到政府协调、客户施压时，先让法律顾问审核文件
• 重要承诺只以公司名义出具，避免出现"本人""个人"等表述

第三坑：小问题拖成大信访=政府出手当"债主"
开发商拖延办证本是普通合同纠纷，但300多户业主集体信访后，政府就不得不介入垫资。这时，普通民事纠纷升级成"影响社会稳定"事件，政府从"裁判员"变成"当事人"，企业想和解都难了。
✅ 企业该怎么做：

• 客户投诉超3天没解决？立刻启动应急预案
• 涉及群体性事件（如10户以上投诉），24小时内向法律顾问报备
• 宁可多花10%成本快速解决，也别让小事发酵成"政府督办案件"

给老板们的真心话：
很多企业主觉得"先赚钱再规范"，等出事才找律师。但本案告诉我们：法律风险像蛀牙，小洞不补，大洞吃苦！378万本金+利息+1.8万诉讼费，本来只是正常办证成本，现在却白白多损失几十万。

专业的事交给专业的人

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注：本文案例已根据司法文书脱敏处理，人名企业名均按规范简化。法律风险防范需结合企业实际情况，建议咨询专业律师定制方案。

（征和律师事务所 企业法律风险研究中心）