非集体经济组织成员购买农村集体土地房屋合同无效-潘集确认合同无效纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：确认合同无效纠纷
案号：(2020)皖0406民初1255号
审理法院：安徽省淮南市潘集区人民法院

二、案件事实与判决结果

2011年，祁集村村委会进行祁集东街改造，张某、秦某健、秦某三人签订项目合作协议，约定：秦某健以50万元入股，秦某以外围协调和客户资源入股，张某负责施工建设的所有项目投资（除秦某健投资外的资金部分），并负责工程质量及日常管理工作；项目销售净利润按1/3:1/3:1/3的比例分红；三方共同经营，收益或亏损由三方按分红比例承担。三人以凤台县某琪商贸有限责任公司（法定代表人为张某）名义参与祁集东街改造项目开发建设，并以该公司为甲方、祁集村村委会为乙方，双方签订了《祁集东街改造拆迁安置补偿协议书》，鉴证方为淮南市潘集区祁集镇人民政府。该拆迁安置补偿协议书签订后，凤台县某琪商贸有限责任公司按协议约定对祁集东街改造项目实施建设，将拆迁补偿款交由祁集村村委会发放给拆迁户。祁集东街改造项目工程结束后，凤台县某琪商贸有限责任公司于2012年3月16日向祁集村村委会交付了安置房。2019年1月10日，秦某与王某签订购房合同，将17套祁集东街改造项目拆迁户安置楼房屋（建筑面积共计1955.06平方米）以200万元价格卖给王某。案涉房屋土地性质为集体土地，王某系淮南市潘集区祁集镇陈湖村村民，非祁集东街所在集体经济组织成员。

法院经审理后判决：秦某与王某之间于2019年1月10日签订的《购房合同》无效。

三、案例核心观点与企业风险防范提示

这个案子看似是简单的房屋买卖纠纷，实则暴露了企业参与农村项目开发中最容易踩的"雷区"。法院判决合同无效的关键原因其实很简单：农村集体土地上的房屋，只能卖给本村人，外村人买了就是无效合同！

具体来说，农村集体土地和城市国有土地完全不同。集体土地是"村集体"的，只有本村的村民才有资格使用。就像你不能随便进别人家的院子种菜一样，外村人无权取得农村集体土地的使用权。本案中，王某虽然是潘集区的人，但不是祁集东街所在村的村民，买了17套房自然违反了法律规定。

对企业而言，这个案子敲响了三记警钟：

第一记警钟：合作开发要管住"手脚"
凤台县某琪公司以为挂个公司名头就行，实际上让秦某等人自行处置房屋。判决书显示，秦某自称是"合伙开发"，拿着200万现金就卖房。企业参与农村项目时，一定要在合作协议中明确：①谁有权卖房；②卖房必须经过公司书面同意；③建立资金监管账户，防止个人收取房款。千万别让合作方"一手遮天"，否则房子卖了钱没进公司账，最后还得打官司。

第二记警钟：土地性质是"命门"
很多企业看到"新农村改造"就以为能像商品房一样买卖，却忽略了土地性质。本案中房屋建在集体土地上，判决书特别强调"案涉房屋土地性质为集体"。企业参与任何项目前，必须搞清三点：①土地是国有还是集体？②如果是集体土地，项目是否取得合法审批？③房屋能否对外销售？最好让专业律师调取土地证、规划许可等文件，别被"口头承诺"忽悠。

第三记警钟：交易对象要"验明正身"
王某作为"外村人"买房，合同直接被判无效。企业卖房时必须核查：①买家是不是本村集体成员（查看户口本）；②如果不是，项目是否有政府特批文件。本案中如果凤台县某琪公司提前审核王某身份，就能避免后续纠纷。记住：农村房屋买卖不是"一手交钱一手交货"那么简单，身份不符，合同白签！

特别提醒：很多企业觉得"合同签了、钱给了、房也交了"就万事大吉，但本案中王某已经装修房屋准备出租，合同仍被判无效。这意味着企业可能面临"钱要退、房收回、赔偿损失"三重风险！参与农村项目时，务必把土地性质、交易对象资格作为合同生效的前置条件。

专业护航，让企业远离"无效"陷阱

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