签约公司对租赁合同违约必须担责，转租风险要当心-中牟房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)豫0122民初11475号
审理法院：河南省中牟县人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2018年4月10日，中牟县雁某湖镇司某村民委员会（以下简称"司某村委会"）与郑州高某庄农业有限公司（以下简称"高某庄公司"）签订《房屋租赁合同》，约定：

• 司某村委会将中牟县（司口村）2号商业楼5-7层商业用房（约2133.15平方米）出租给高某庄公司
• 租赁期20年，自2018年12月20日起至2038年12月20日止
• 前五年每年租金42万元，需在每年11月20日前交纳下一年度租金
• 若逾期缴纳房租1个月以上，司某村委会有权单方解除合同

合同签订后，高某庄公司支付了2019年和2020年两年租金，但未支付2021年度租金，已逾期10个月。司某村委会起诉要求解除合同、收回房屋，并支付拖欠租金35万元及违约金7万元。

高某庄公司辩称：房屋实际由谭某强、慕某奎使用，他们未交租金；公司法定代表人曹某已将大部分股权转让抵账，目前仅持小部分股份，对租赁事务未参与。

法院判决：

1. 解除双方签订的《房屋租赁合同》
2. 高某庄公司15日内搬离租赁房屋
3. 支付拖欠租金35万元及违约金（按LPR的130%计算，而非合同约定的20%）
4. 驳回司某村委会其他诉讼请求

三、案例核心观点与企业法律风险防范

这个案例告诉我们一个简单但容易被忽视的道理：签了合同就得负责，别想用"实际使用人没交钱"或"我已不是大股东"来推卸责任！

关键点一：合同是谁签的，谁就要担责
高某庄公司辩称"实际使用人没交租金"，但法院明确指出：根据合同相对性原则，合同是高某庄公司与司某村委会签订的，无论谁实际使用房屋，高某庄公司都必须向村委会承担付款责任。这就像你租了房子转租给朋友，如果你朋友不交租金，房东还是会找你要钱，而不是找你的朋友。

关键点二：逾期付款超1个月，合同可能被解除
合同约定"逾期缴纳房租1个月以上"，村委会有权解除合同。高某庄公司逾期10个月，已构成严重违约。很多企业觉得"晚交几个月没关系"，但一旦超过合同约定的期限，对方完全有权终止合作，让你"卷铺盖走人"。

关键点三：违约金约定过高也会被"打折"
村委会要求按欠款20%支付违约金（7万元），但法院只支持按LPR的130%计算。这说明违约金不是越高越好，约定过高反而可能不被全额支持。企业签订合同时，违约金应合理设定，既要有威慑力，又不能明显高于实际损失。

给企业的风险防范建议：

1. 转租需谨慎，责任不转移
   如果您计划将租赁房屋转租给他人，务必在原合同中取得出租方书面同意，并与实际使用人签订规范的转租协议。即使转租，原承租人仍需对出租方负责，所以要确保转租协议中明确约定付款责任和违约处理。

2. 付款要及时，别存侥幸心理
   严格按照合同约定时间付款，设置付款提醒。不要觉得"就晚几天没事"，合同中约定的期限是"高压线"，一旦越过可能触发解约条款。

3. 内部变动不影响对外责任
   公司股权变更、法定代表人更换、管理层调整等内部事务，不能成为不履行合同义务的理由。企业应当做好交接工作，确保合同义务有人跟进。

4. 违约金要合理约定
   在签订合同时，违约金不宜过高（通常不超过实际损失的30%），既起到约束作用，又避免法院调整。同时要明确约定损失计算方式，便于维权时举证。

5. 保留沟通证据
   高某庄公司称"村委会没找过他们"，但未能提供证据。企业应保留与合同相对方的所有沟通记录，特别是催款、协商等关键环节，必要时可作为抗辩证据。

真实教训：本案中高某庄公司因未及时支付租金，不仅丢了20年租期的好生意，还要额外支付违约金，得不偿失。很多企业觉得"小事一桩"，结果小问题演变成大纠纷，最终付出更高代价。

作为企业法律顾问，我们经常看到类似案例——企业因疏忽合同细节而陷入被动。一份严谨的合同加上规范的履行管理，能避免90%以上的租赁纠纷。别等到对方起诉了才后悔"早知道..."

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