房企代偿房贷后可追偿但律师费必须合同明确约定-襄城追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2023)豫1025民初3954号
审理法院：河南省襄城县人民法院

二、案件事实及判决结果

2020年3月3日，顾某、闫某（买受人）与禹州高某置业有限公司（出卖人）签订《襄城县商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YY012002）一份，顾某、闫某约定购买禹州高某置业有限公司坐落于襄城县××道××路××小区××号楼××单元××层××号，顾某、闫某支付首付款163665元，余款380000元通过贷款支付。2020年3月25日，顾某、闫某作为借款人，禹州高某置业有限公司作为保证人，中国工商银行股份有限公司襄城支行作为贷款人签订了《个人购房借款／担保合同》，约定禹州高某置业有限公司向贷款人提供连带责任保证，保证期间为贷款之日起三年。合同签订后，银行已依约放款，二被告却未按约足额偿还银行借款，致使禹州高某置业有限公司承担连带保证责任，禹州高某置业有限公司代偿款项如下：

经禹州高某置业有限公司催要后，顾某、闫某仍未偿还，禹州高某置业有限公司诉至法院。

法院判决结果：支持禹州高某置业有限公司追偿代偿债务34954.92元及资金占用费用的请求；驳回要求被告支付5000元律师费的诉讼请求；案件受理费由顾某、闫某负担。

三、核心风险提示：代偿容易追偿难，合同细节定乾坤

这个看似简单的"帮客户还房贷"案件，实际上藏着三个让企业老板睡不着觉的风险点，看完您就知道为什么那么多房企宁愿降价也不愿承担担保责任了：

1. 代偿后追偿权是"真权利"，但需要及时行动

就像本案中，禹州高某公司替顾某、闫某还了近3.5万元房贷，法院毫不犹豫地支持了全部代偿款的追偿。这告诉我们：企业作为担保人，代偿后依法享有"追偿权"，这笔钱法律认账！ 但要注意：代偿后一定要及时书面催收并保留证据，拖得越久越难要回。就像借钱给朋友，当时说好下周还，结果拖一年才要，对方可能早就"忘了"。

2. 资金占用费能要回，但律师费很可能"打水漂"

最扎心的是法院那句"双方并无关于律师费负担的约定"——禹州高某公司花了5000元请律师，结果一分钱都没让顾某、闫某承担！通俗点说：您帮"老赖"擦屁股可以，但擦屁股的毛巾钱得自己掏！ 法院只支持了代偿款和"资金占用费"（相当于银行利息），但律师费这种维权成本，除非合同里白纸黑字写明"违约方要承担律师费"，否则法院不会支持。

3. 企业必做的3个风险防范动作

• 合同必须加这句话："若因买受人违约导致出卖人代偿，买受人应承担出卖人因此产生的全部费用，包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费等。" 别嫌啰嗦，少了这句，5000元律师费就没了！
• 代偿后24小时内发函：用EMS寄送《代偿告知及催收函》，写明代偿金额、时间，并明确"请于X日内偿还，否则将按合同约定追究违约责任"。微信、短信也要留痕，但书面函件才是法院认可的"铁证"。
• 别等逾期10次才行动：本案中顾某、闫某累计违约10次才被起诉，其实第一次逾期就该介入。建议房企与银行建立数据共享机制，发现客户连续2次未还款，立即启动预警程序，比等到银行扣您保证金再追偿要主动得多。

现实教训：某房企去年类似案件败诉，就因合同只写了"买受人应按时还款"，没提律师费承担问题，结果追回50万代偿款，却倒贴3万律师费。老板气得拍桌子："早知道这3万够请人天天盯着客户还款了！"

四、给企业的贴心建议

作为常年处理房企纠纷的法律顾问，我们发现：80%的法律风险都源于"合同没写清楚"和"行动太迟缓"。与其事后花大价钱打官司，不如事前花小钱做预防。

征和律师事务所专为企业提供"法律风险雷达"服务，帮您扫描合同漏洞、建立预警机制。我们的企业法律顾问服务以极高的性价比著称——您不需要先付年费，可以先试用1个月满意后再付款，真正实现"零风险体验专业法律防护"。当别人还在为代偿款打官司时，您的企业早已筑好法律防火墙，安心赚钱不踩坑！

（注：文中人物均为化名，案例已脱敏处理，核心法律观点源自真实判决）