房屋装修标准约定不明，业主维权难获支持-荥阳房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2020)豫0182民初3434号
审理法院：河南省荥阳市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

多位业主分别与荥阳某海置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的位于荥阳市某路与某路交叉口东南侧某期房屋，双方对房号、价款、付款方式及交房时间进行了约定。

在签订《商品房买卖合同》的同时，该公司作为乙方又与业主作为甲方签订《装修合同》，主要内容是：根据买卖合同的约定，乙方交付该房屋给甲方的标准为毛坯，现甲方委托乙方装修该房屋。甲乙双方一致同意甲方委托乙方对该房屋进行装修，并确认乙方按合同附件一装修户型平面图和附件二装修内容和设备标准对该房屋进行装修装饰；甲方应向乙方支付装修费；合同还约定了房屋交付及装修后房屋的交付时间等。合同第五条违约责任约定：甲方逾期支付装修费的，每逾期一天甲方应按逾期应付款的万分之二向乙方计付违约金；乙方逾期完成装修的，每逾期一天乙方应按甲方已付装修费的万分之二向甲方计付违约金。同时在附件二、三中约定了装饰、设备标准及《住宅质量保证书》。保修期限内，在正常使用情况下，发生质量问题由保修受理部门负责保修；因该商品房的使用人使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题及其他损失，一概由买受人承担责任。

业主称房屋装修存在渗漏、裂缝、起皮、返碱、空鼓、接缝不齐、涂饰不均匀、开关或插座高差过大等质量不合格情况，要求开发商修复至合格并赔偿损失。开发商则辩称质量问题不存在，且业主未按时支付装修款构成违约。

法院经审理认为，涉案《商品房买卖合同》和《装修合同》系同一天签订，其中存在权利义务交合，《装修合同》虽约定了装修价款总额，但缺乏对相关装修条款的明确约定，没有约定各类装修对应的单价、面积、材料、品牌等。因双方对装修的材料材质、品牌品质等以及装修的整体工程质量标准未进行约定，业主亦未提供证据证明需要开发商进行维修的具体内容和开发商拒绝维修的事实，故业主的鉴定申请无法进行。

法院最终判决：驳回朱某、董某等19位业主的全部诉讼请求，案件受理费由各业主分别负担。

三、案例核心观点及企业法律风险防范提示

这个案例的核心问题在于：装修标准约定不明确，导致业主维权困难。法院驳回业主诉讼请求的关键原因不是房屋真的没有质量问题，而是业主无法证明质量问题的存在和范围。

从企业（特别是房地产开发企业）的角度看，本案揭示了以下几个重要法律风险点：

1. 合同约定模糊埋下隐患：本案中，《装修合同》虽然存在，但对装修材料、品牌、工艺等关键内容约定过于笼统，只笼统提到"按附件二装修内容和设备标准"，却没有详细列明具体标准。这种模糊约定看似对开发商有利（给了自己操作空间），实则埋下巨大隐患——当发生争议时，既无法明确责任边界，也难以证明自己已履行合同义务。

2. 证据留存意识薄弱：开发商辩称业主未按时支付装修款构成违约，但未能提供充分证据；业主声称存在质量问题，同样因标准不明无法举证。这说明双方都缺乏完整的履约过程记录意识。

3. "阴阳合同"风险：实践中，一些开发商为规避房地产调控政策，将房屋总价拆分为"购房款+装修款"签订两份合同。本案法院明确指出"涉案房屋是带装修出售，整体履行是双方的真实意思表示"，若被认定为规避政策的"阴阳合同"，可能面临更大的法律风险。

给企业的实用建议

1. 明确约定装修标准：在签订装修合同时，务必详细列明各类装修材料的品牌、型号、规格、等级、数量等，最好配以图片或样品封存。避免使用"高档""优质"等模糊表述，而应具体到"某品牌型号瓷砖"等明确标准。

2. 建立完整履约记录：从材料采购、施工过程到竣工验收，全程保留书面记录、照片、视频等证据。特别是隐蔽工程（如水电改造），应在覆盖前拍照留存并由业主签字确认。

3. 规范处理质量投诉：当业主提出质量问题时，不要简单拒绝，而应建立规范的报修、查验、修复流程，书面记录处理过程。即使认为问题不存在，也应出具书面说明而非口头回应。

4. 避免"阴阳合同"操作：不要为规避政策将房屋总价拆分为购房款和装修款签订两份合同。如确实提供装修服务，应确保装修价格与实际成本相符，合同约定清晰透明。

5. 定期培训销售人员：确保一线销售人员准确传达合同条款，避免为促成交易而做出与合同不符的口头承诺，这些都可能成为日后纠纷的导火索。

值得提醒的是，虽然本案开发商胜诉，但这并非因为其履约完美，而是业主举证不能。从长远看，规范的合同约定和质量管理才是减少纠纷、维护企业声誉的根本之道。一旦因质量问题引发群体性诉讼，即使单个案件胜诉，企业形象受损带来的损失可能远超赔偿金额。

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