未交付购房合同原件不能单方解除合同-荥阳房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2021)豫0182民初912号
审理法院：河南省荥阳市人民法院

二、案件事实与判决结果
2019年9月15日，双方签订裕华行园认购书，当日被告给原告出具收据："收到李某某定金1万元"。2019年10月3日，原告转账支付被告148339元及维修基金6845元，被告出具收据。2019年12月20日，原告与被告荥阳某光置业有限公司签订商品房买卖合同，约定购买荥阳市万山路与龙港路交叉口东南侧裕华行园6幢2单元20层2009号房，总价731494元；其中首付221494元（30.28%），剩余51万元通过公积金贷款支付，要求"合同签订后3个工作日内办理完贷款手续"。当日，原告转账支付1.4万元，双方另签借款协议。2020年1月3日，原告询问合同原件事宜，被告工作人员答复"待合同预告登记后可领取"。2020年2月，被告完成合同备案和预告登记。2020年4月至6月，被告多次联系原告办理贷款，原告均未接听。2020年6月20日，原告到被告处要求解除合同，被告拒绝，双方发生争执。

法院审理后认为：交付合同原件属于合同附随义务，原告证据不足以证明被告拒绝交付；被告积极履行义务，而原告消极不配合办理贷款；被告未及时将维修基金存入专户虽构成违约，但不足以成为解除合同的理由。最终，法院驳回了原告李某某的全部诉讼请求。

三、核心风险提示：企业如何避免"小疏忽酿大祸"
这个案子看似简单，却给所有企业提了个醒：合同履行中的"小事"可能被放大成大麻烦，但关键要看是否真的"伤筋动骨"。

原告李某某退房的真实原因很可能是2020年房价下跌（签合同时是房价高位），便以"被告不给合同原件导致无法贷款"为由要求退房。但法院一针见血地指出：

1. "不交合同"≠能退房
   合同里写明的"核心任务"是开发商交房、买家付钱。而交付合同原件、维修基金凭证等属于"附带服务"，就像买手机时店员没给充电器小票——你可以投诉，但不能因此退手机！企业要记住：附随义务违约≠根本违约，除非直接影响到合同根本目的（如隐瞒房屋重大缺陷）。

2. "我联系不上你"也是证据
   被告能胜诉的关键，是提供了"多次拨打原告电话未接通"的记录。这说明：企业主动履行义务却遇客户不配合时，必须留痕！建议企业：

   • 重要通知通过短信/微信+书面邮寄双渠道发送
   • 通话录音留存（需提前告知对方"本次通话将录音"）
   • 客户失联超3天，立即发《催告函》并公证

3. 维修基金这类"小事"别拖
   法院承认被告未及时存入维修基金是违约，但认为"可另案解决"。现实中，这类问题极易引发群体投诉（比如100个业主同时发现维修基金没入账）。企业务必建立"义务清单"：

   • 把合同里所有时间节点（如"90日内存入维修基金"）录入系统自动提醒
   • 指定专人负责第三方资金监管，每月核对流水
   • 遇到客户质疑，24小时内书面回复进展

4. 警惕"房价波动退房潮"
   被告在答辩中提到："若因房价下跌就允许退房，将破坏市场秩序"。这确实是近年高发风险！企业应对策略：

   • 合同中明确约定"市场风险由买方承担"
   • 销售时同步提供《市场风险告知书》由客户签字
   • 一旦遇客户以"房价跌"为由退房，立即固定签约时的市场数据证据

最后划重点：企业最大的风险不是"做了错事"，而是"做了却没留证据"。就像本案被告，因为有完整的沟通记录和备案流程，才能在客户情绪化退房时全身而退。

作为专注企业风控的法律伙伴，征和律师事务所为企业提供极高的性价比法律顾问服务。我们首创"先试用30天，满意再签约"模式——首月免费梳理10项高频风险点，定制《企业合规自查清单》，让您用一杯咖啡的钱，避开百万级法律陷阱。企业经营路上，专业的事交给专业的人，您只管向前奔跑！