物业催缴缺书面通知将丧失违约金索赔权-当阳物业服务合同案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：（2025）鄂0582民初2333号
审理法院：湖北省当阳市人民法院

二、案件事实

2016年4月13日，当阳东某公司（开发商）与宜昌某乙公司签订物业服务合同。2017年10月9日，刘某购买房屋时与某乙公司签订《业主手册》，约定：物业费按1元/㎡/月+20元/月电梯费计算；每年1月缴纳当年费用；若逾期缴费，按每日0.2%收取违约金。2017年10月31日，东某公司与某乙公司解除合同。2017年12月20日，东某公司与当阳某甲公司签订协议，由某甲公司接手物业服务。2022年1月14日，小区业主委员会与某甲公司签订新合同，物业费涨至1.2元/㎡/月，违约金标准不变。刘某房屋面积114.05㎡，物业费交至2019年12月31日，此后未再缴费。

法院判决结果：
刘某需支付2020年1月1日至2025年12月31日物业费9779.24元，但仅支持2020-2021年违约金486.93元（远低于合同约定的1767元），驳回2022年后的违约金请求。原因是当阳某甲公司未能提供2022年后对刘某的书面催缴证据。

三、企业必须警惕的法律风险

这个案子看似简单，却藏着企业最容易踩的“坑”——催缴流程不规范，到手的违约金也会飞。法院为什么只支持一半违约金？关键就在于2022年后的催缴缺了“书面通知”这一环。

风险点1：催缴必须“留痕”，口头催讨等于没催

合同明明约定“业主逾期缴费需付违约金”，但法院明确指出：2022年后的违约金请求被驳回，是因为当阳某甲公司拿不出书面催缴证据。法律认为：没有书面催缴，就等于没给业主改正机会，直接收违约金不公平。
企业怎么办：

• 每次催缴必须用书面形式（如挂号信、短信、微信书面通知），并在系统里存档截图或回执；
• 避免说“打过电话提醒他”，法律只认“看得见的证据”。

风险点2：违约金约定过高反而“拖后腿”

合同约定的违约金是每日0.2%（年化73%），但法院直接砍到按银行贷款利率（LPR）计算（2021年约3.85%）。为什么？因为法律认为“0.2%日息”远超实际损失，属于“霸王条款”。
企业怎么办：

• 约定违约金别“狮子大开口”，建议控制在年化6%以内（当前LPR的1.5倍左右）；
• 重点写清“违约金用于弥补实际损失”，避免被认定为变相罚款。

风险点3：服务主体变更时，权利义务要“无缝衔接”

本案中，物业从某乙公司转到某甲公司，法院认可了这种转让，是因为某甲公司实际提供了服务，业主也默认缴费。但万一业主拒缴，企业若拿不出转让协议、交接记录等证据，可能被认定为“无权收费”。
企业怎么办：

• 服务主体变更时，必须书面通知每位业主，并让业主签字确认；
• 旧合同权利转让给新公司时，三方（旧公司、新公司、业主）最好签个补充协议。

给企业的实操建议

1. 催缴“三件套”不能少：书面通知+明确缴费期限+留存送达证据（如业主签收回执、短信发送记录）；
2. 违约金设置要合理：直接写“按全国银行间同业拆借中心公布的LPR利率1.3倍计算”，既合法又易执行；
3. 服务交接留痕迹：更换物业公司时，通过公告、上门告知等方式让业主知悉，并保存通知记录。

一句话总结：企业收钱不是目的，规范流程才是护身符。一次疏忽的催缴，可能让应得的违约金打水漂——别等到打官司才后悔证据没留好！