拖欠租金超30天出租方可解除合同索赔-天门户屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂9006民初149号
审理法院：湖北省天门市人民法院

二、案件事实与判决结果
天门某商有限公司将其坐落于天门市某处商铺出租给郑某，用于经营“周某珠宝”。2023年8月30日，天门某商有限公司（甲方）与郑某（乙方）签订《租赁合同》，约定：租赁期限自2023年8月1日起至2025年7月31日止；乙方每月支付固定租金22950元及物业管理费4000元；若乙方拖欠租金超过30天，甲方有权解除合同。合同签订后，郑某缴纳了履约保证金20000元，天门某商有限公司将商铺交由郑某使用。2024年4月28日，郑某突然撤离所有商品和工作人员，停止经营，并从2024年6月1日起未再支付租金及物管费。天门某商有限公司于同年7月9日向郑某预留的手机号发送《告知函》，要求5日内恢复经营，否则解除合同；7月18日又发送《催款及解除合同通知书》，明确解除合同并要求3日内缴清欠款、7日内清退商铺。因郑某未回应，2024年11月28日，天门某商有限公司在公证处见证下腾退商铺，支付搬运费7000元。

法院判决结果：

1. 确认《租赁合同》于2024年7月18日解除；
2. 郑某支付欠租22221.67元及利息（按年利率3.45%计算）；
3. 郑某支付逾期腾房占用费53900元（相当于2个月租金）及腾退费7000元；
4. 驳回天门某商有限公司关于代缴电费2306.88元的请求。

三、核心观点与风险防范指南
这个案子看似简单，却藏着企业常踩的“大坑”：出租方虽能解除合同，但若不及时止损，可能白白损失一大笔钱。法院支持了天门某商有限公司的大部分诉求，却把逾期腾房费从4个月（7月到11月）砍到只剩2个月——为什么？关键就在“减损义务”四个字。

通俗来说，法律要求出租方在承租方跑路后，必须主动“止损”，不能干等着收“躺赚”的占用费。本案中，郑某4月底就撤柜跑路，但天门某商有限公司直到11月才腾退商铺。法院认为：6个月空置期太长，重新招租通常只需1-2个月，多出的损失应由出租方自己担责。类似风险在现实中很常见：

• 陷阱1：通知不到位=解除无效
  合同写明“拖欠超30天可解约”，但必须把解除通知有效送达承租方。天门某商有限公司用合同预留的手机号发短信，法院认可了；但若只发微信或口头催收，可能因“证据不足”败诉。
  ✅ 防范建议：合同里务必写清送达方式（如手机号、邮箱），催款/解约时用短信+邮政EMS（保留截图和回执），别嫌麻烦！

• 陷阱2：拖得越久，赔得越少
  法院只支持了2个月占用费，因为出租方有责任快速重新招租。现实中，很多企业为“赌气”空置商铺数月，结果起诉时只能拿回1-2个月费用。
  ✅ 防范建议：合同解除后，立即启动招租（哪怕降价），同时全程录像公证腾退过程。拖延超过合理期限（通常1-2个月），法院可能直接驳回占用费请求。

• 陷阱3：证据不全=钱打水漂
  天门某商有限公司因无法证明代缴电费，2306元诉求被驳回。类似情况：水电费单据丢失、腾退费发票不规范，都会导致败诉。
  ✅ 防范建议：养成“小事留痕”习惯——租金催收短信存档、腾退时请公证处见证、费用支出开正规发票。手机随手拍个照，关键时刻能省几万块！

给企业的真心话：
租房纠纷不是“谁嗓门大谁赢”，而是“谁证据全谁赢”。签合同时多花10分钟写清条款，比事后打官司省心100倍。尤其要盯紧三点：明确解约条件、预留有效联系方式、约定减损时限。记住：法律不保护躺在权利上睡觉的人——发现对方欠租，7天内发催告、30天内解约，才能把损失掐在萌芽里。

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