借款逾期后抵押登记是收回贷款的关键保障-松滋金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)鄂1087民初1387号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、案件事实及判决结果
2015年7月24日，中国某股份有限公司松滋支行与徐某签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款420,000元，期限270个月，年利率3.3%，若逾期还款则罚息加收50%（即4.95%）。2015年7月28日，银行依约发放借款。2019年8月30日，双方办理抵押登记，抵押物为徐某名下位于松滋市某街道某路段某号某幢某室房屋，抵押登记证号为鄂（2019）松滋市不动产证明第0**3号，担保债权金额420,000元，且为第一顺位抵押。截至2025年2月26日，徐某拖欠本金325,186.24元、利息39,704.23元、罚息9,917.55元，合计374,808.02元。

法院判决：徐某需在30日内还清全部欠款，并自2025年2月27日起按年利率4.95%支付利息；中国某股份有限公司松滋支行对抵押房屋折价或拍卖所得价款，在420,000元限额内享有优先受偿权。

三、核心风险防范提示：企业必须盯紧“抵押登记”这个生命线
这个案子看似简单，但藏着企业（尤其是放贷方）最容易踩的坑：合同签了≠钱能收回，必须把抵押登记办实！ 法院为啥支持银行？关键就两点：

1. 合同合法有效：利率、罚息条款写得清清楚楚，双方签字认可，没坑人也没违法。
2. 抵押登记跑在前头：银行在2019年就去房管局办了正式登记，拿到“红本本”（不动产证明），这才在借款人违约时，能直接对房子“优先动手”——卖房款先填上银行的窟窿，剩下的才轮到别人。

企业该学啥？

• 别只盯着签合同，登记手续拖不得：很多企业以为签了抵押合同就高枕无忧，结果拖着没去房管局办登记。一旦借款人破产或卖房跑路，你连“优先收钱”的资格都没有！就像本案，银行早办登记，420,000元债权才稳稳保住。
• 条款要“傻瓜式”明确：年利率、罚息怎么算、啥时算违约……全得白纸黑字写清楚。本案中“逾期罚息加收50%”直接写进合同，法院一眼就能支持，避免扯皮。
• 定期查“还款健康码”：别等欠款拖成老赖才行动。本案银行从2025年2月发现欠款，立刻起诉，避免损失滚雪球。建议企业设个“还款提醒”，超期30天就发函警告。

一句话总结：抵押合同是张纸，登记完成才是“钱袋子保险栓”。企业放贷时，务必在放款前或放款后24小时内办妥抵押登记——晚一天，风险涨十分！

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