开发商逾期办证致购房者错失政府奖励应全额赔偿-松滋商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2020)鄂1087民初539号、(2021)鄂10民终67号
审理法院：松滋市人民法院（一审）、湖北省荆州市中级人民法院（二审）

二、案件事实与判决结果

案件事实：
为支持城乡居民购买新建普通商品住房和鼓励农民进城买房居住，2016年1月16日，松滋市人民政府办公室制发松政办函（2016）2号文件，规定户籍在本市的农村家庭，2016年1月23日至2月22日期间在本市主城区购买首套新建普通商品住房的，在取得不动产登记证后，由市财政给予30000元购房奖励；同时明确购房奖励审核发放截止时间为2017年6月30日，逾期不予受理。2016年1月23日，胡某、涂某在松滋某化房地产开发有限公司获取了《2016松滋市迎春房交会购房手册》及政策文件，当日与该公司签订《商品房买卖合同》，约定购买宜化绿洲新城6号楼1003室，房款总额418281.25元；合同约定“出卖人应当在2016年3月31日前交房，在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。合同签订后，胡某、涂某履行了付款义务，但因松滋某化公司未及时办理产权登记手续，直至2019年5月8日才完成不动产登记。因错过2017年6月30日的政策截止时间，二人无法申领30000元购房奖励，遂起诉要求赔偿损失。

判决结果：
一审法院判决松滋某化公司赔偿胡某、涂某损失30000元；二审法院驳回该公司上诉，维持原判。

三、企业法律风险防范要点

核心教训：合同履行不守时，企业自掏腰包赔巨款！
本案看似是“政府奖励没拿到”的小事，实则暴露企业两大致命风险：

1. “政策红利”也是合同义务
   开发商在签约时明知购房者依赖政府奖励政策（合同明确约定交房和办证时间），却拖延履行义务，导致购房者错失3万元奖励。法院认定：企业不能以“政策是政府给的”为由推卸责任——既然合同约定了时间节点，就必须确保购房者能兑现政策。现实中，许多企业签约时只盯着房款，忽视政策时效性，等到“错过截止日”才叫苦，为时已晚！

2. “逾期损失”远超想象
   本案开发商以为拖几个月办证“没什么”，结果赔了3万元（相当于白送一套房的1%利润）。更危险的是：法院按“可预见损失”判赔，即企业签约时能预见到的后果（如政策截止日），都得全额买单。若涉及上百户业主？损失可能高达数百万！

企业避坑指南

• ✅ 签合同时盯紧“政策倒计时”：
  凡涉及政府补贴、奖励的合同（如购房、招商、人才引进），务必在条款中明确标注政策截止时间，并设置内部预警机制（例如：提前30天自动提醒法务部）。
• ✅ 履行义务“宁早勿晚”：
  别等购房者催告！像本案中开发商拖了3年办证，表面是“施工方原因”，但法院仍判企业担责——第三方过错不能对抗合同相对方。建议：对关键节点（如交房、办证）设专人跟踪，超期立即启动应急预案。
• ✅ 政策变动及时补救：
  若遇政策调整（如截止日提前），必须书面通知客户并协商方案。本案中购房者多次催告，开发商仍无动于衷，直接坐实“恶意违约”。

风险就在细节里：一个逾期办证，赔掉30000元；百个逾期，可能压垮中小企业！

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