抵押预告登记也能保障优先受偿权-阳新金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初8398号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2017年10月25日，三被告与原告签订借款合同，约定：借款本金为21万元，借款用途为购置房产，借期为180个月（自2017年10月25日起至2032年10月25日止），还款方式为等额本息；借款利率为浮动利率，自起息日起至贷款本息清偿之日止，依据利率调整日（即每年的1月1日）的基准利率上浮或下调调整；被告未按约定足额偿还任意一期借款本息的，应支付罚息，罚息利率也为浮动利率，按前述浮动年利率加计50%计算；被告违约的，原告有权宣布贷款余额立即到期收回；被告以其在合同上所载联系电话及地址，接收书面函件或通知，发生变动未及时通知原告的，造成的法律后果由被告自行承担；被告以所购房产（路楼幢13层2-1304房）作为抵押财产，担保包括但不限于本金、利息、罚息以及原告为实现债权与担保权所发生的律师费、诉讼费、保全费、执行费等费用的履行。同年12月11日，原、被告就前述抵押财产办理了抵押预告登记，抵押期限与借款期限一致。2017年10月26日，原告向被告发放了21万元借款。截至2024年7月10日，被告未还本金143930.22元，拖欠利息2957.54元、罚息137.58元，合计147025.34元。截至本案一审辩论终结，案涉借款浮动年利率为3.3%，罚息年利率为4.95%。为实现本案债权，原告支出律师费3000元，被告在案涉借款合同中所载联系方式及地址，与原告在起诉状中所列一致。

法院判决：三被告需在判决生效后十日内偿还中国某行股份有限公司阳新支行借款本金143930.22元及相应利息、罚息，并支付律师费3000元；同时确认中国某行股份有限公司阳新支行对被告方某平名下位于路楼幢13层2-1304房房产的拍卖、变卖或折价所得价款享有优先受偿权。

三、案例核心观点与企业风险防范提示

这个案例看起来是银行和借款人之间的普通借款纠纷，但背后隐藏着一个对企业至关重要的法律风险点：抵押预告登记的法律效力问题。

很多企业（尤其是金融机构）以为，只有办理了正式抵押登记才能享有优先受偿权，预告登记只是"临时"的、没有实际保障作用。但这个案例告诉我们：即使只办理了抵押预告登记，只要符合条件，银行等债权人仍然可以就抵押财产享有优先受偿权！

法院在判决中特别指出：虽然这个抵押预告登记是在《民法典》实施前办理的，但根据最新司法解释，只要"已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形"，预告登记权利人就能享有优先受偿权。本案中，法院查明没有预告登记失效的情况，所以支持了银行的优先受偿权主张。

对企业来说，这个判决释放了几个重要信号，也提示我们需要防范以下风险：

1. 别小看"预告登记"，它可能就是你的"救命稻草"

很多企业在办理抵押贷款时，以为只要签了抵押合同就万事大吉，等到真正需要处置抵押物时才发现只做了预告登记。本案告诉我们，预告登记在符合条件时同样具有法律保障效力。企业（尤其是银行等金融机构）在发放贷款时，一定要及时办理抵押预告登记，并确保后续跟进完成正式登记。

2. 合同条款要写清楚，别让"浮动利率"变成"糊涂账"

本案中，借款合同明确约定了"浮动利率"的计算方式（每年1月1日根据基准利率调整）以及罚息计算标准（加计50%）。这使银行在诉讼中能够清晰计算出应还金额。很多企业签订合同时对利率约定模糊，结果发生纠纷时说不清到底该还多少钱。建议：合同中的利率、罚息等计算方式一定要具体明确，最好能举例说明。

3. 实现债权的费用要提前约定，别让"追债成本"自己承担

本案中，银行之所以能要回3000元律师费，是因为借款合同中明确约定："担保范围包括原告为实现债权与担保权所发生的律师费、诉讼费等"。很多企业签订合同时忽略了这一点，结果打赢了官司却要自己承担律师费。建议：在借款合同或担保合同中，一定要明确约定"实现债权的费用由违约方承担"。

4. 联系方式别马虎，"送达条款"可能决定官司成败

本案中，法院特别提到："被告以其在合同上所载联系电话及地址，接收书面函件或通知，发生变动未及时通知原告的，造成的法律后果由被告自行承担"。这意味着，如果借款人变更了联系方式没告诉银行，法院仍然可以按合同地址送达，借款人可能"莫名其妙"就输了官司。对企业来说，合同中的送达条款一定要写清楚，并定期更新客户联系方式。

5. 新法实施前的合同也可能适用新规定

本案发生在《民法典》实施前，但法院仍然适用了《民法典》的相关规定。这是因为司法解释填补了旧法的空白，且没有损害当事人权益。这提醒企业：不要以为在旧法时期签订的合同就只受旧法约束，法律更新后，可能对历史合同也产生影响。建议定期请专业律师审查历史合同，评估法律风险。

作为企业，无论您是放贷方还是借款方，都要重视合同细节和登记手续。一个看似简单的"预告登记"，可能就是保障您权益的关键；一句模糊的利率约定，可能让您损失成千上万元。

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