物业公司未提供充分服务证据将难收违约金 - 阳新物业服务合同纠纷案例解读

作为企业法律顾问律师，我经常看到物业公司因服务细节疏忽吃大亏。今天通过这个真实案例，用大白话教您如何避免类似风险——别等到打官司才发现证据没留好！

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初8241号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实及判决结果
2017年1月20日，阳新某物业有限公司（以下简称“某物业公司”）与业主冯某签订《“华申.山景城（南区）”前期物业服务合同》，约定物业费为1.15元/平方米/月。2018年10月10日，某物业公司又与开发商签订新合同，将高层住宅物业费调整为1.3元/平方米/月。2021年10月1日，某物业公司与小区业主委员会签订正式服务合同，继续按1.3元/平方米/月标准收费。
冯某是小区业主，房屋面积116.8平方米。他按时交了2015年至2019年的物业费，但2020年1月1日至2023年12月31日共48个月的费用（116.8㎡×1.3元×48个月=7288元）一直没交。某物业公司贴了催交通知书，冯某还是没付，于是公司起诉要求他支付7288元物业费，外加违约金、利息和3000元律师费。
法院最终判决：冯某必须付7288元物业费，但驳回了违约金、利息和律师费的请求。简单说，物业费本金要付，但额外的钱一分没拿到。

三、核心观点：服务留痕是企业“钱袋子”的保险锁
这个案子看似简单，却暴露出物业公司的致命漏洞：光收钱不证明服务，违约金肯定打水漂！

• 为什么法院不支持违约金？
  法院明确说：“某物业公司没证据证明自己提供了合格服务”。比如，合同里写明要保证小区清洁、安保等，但物业公司拿不出巡逻记录、维修日志或业主签字确认的服务反馈。就像您去餐馆吃饭，老板说“我炒了菜”，但没小票、没监控，您能认账吗？同理，物业光喊“我服务了”，却交不出证据，法院当然不认违约金。
• 更坑的是：过度主张反伤自身
  物业公司一口气要了违约金（20%）、利息和律师费，但法院认为这“不利于和谐关系”。现实中，很多企业为多收钱，合同里堆满高额违约条款，结果被法院认定“显失公平”直接砍掉。本案中，物业公司甚至没请律师（却主张3000元律师费），闹了大笑话。

给企业的3个避坑指南

1. 服务过程必须“留痕”

   • 每次维修、保洁、安保巡逻都拍照+业主签字，电子存档至少保存5年。
   • 例：催缴物业费时，别只贴张纸条！用微信/短信发送（保留截图），并附上近期服务记录（如“本月已修电梯2次，详见附件”）。

2. 合同条款要“接地气”

   • 别抄模板写“千分之五滞纳金”！按司法实践，违约金超过实际损失30%就可能被砍。建议写：“违约金按LPR（贷款市场报价利率）计算”，既合法又易执行。
   • 重点：在合同里列明具体服务标准（如“每日清扫2次”），避免“提供优质服务”这种虚话。

3. 催收先“修关系”再“走法律”

   • 发现欠费，先上门沟通+赠送小服务（如免费检修门锁），90%的纠纷能化解。
   • 别学本案物业：被告冯某没到庭，明明稳赢，却因证据不足丢了违约金。记住：法院只认证据，不认“我以为”。

物业服务不是“收钱闭眼睡”，而是“服务留痕钱进袋”。企业主们，从今天起把服务记录当发票一样保管——这才是真省钱！

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