开发商在房屋完成抵押登记后无需承担连带保证责任-钟祥金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0881民初3595号
审理法院：湖北省钟祥市人民法院

二、案件事实及判决结果

案件事实：
2010年9月27日，郑某出具委托书委托李某办理购买位于钟祥市镇路（御隆天下）高幢单元层号房的相关手续，并进行了公证。2010年11月5日，中国某行钟祥支行与郑某签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定银行为郑某提供240000元个人住房借款，期限自2010年11月5日至2025年11月5日。贷款执行利率为浮动利率，在基准利率水平下调15%，每年调整一次；罚息利率为执行利率上浮50%。还款方式为等额本息还款，每月20日还款。担保方式为抵押加阶段性保证；保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书交由银行核对无误、收执之日止。抵押财产为钟祥市镇路（御隆天下）高幢单元层号房。2010年11月29日，郑某用该房屋办理了抵押预告登记。2011年1月4日，银行将借款24万元转入郑某指定账户。2012年6月25日，湖北某置业有限公司办理了房屋首次登记。2013年3月7日，抵押房屋办理了抵押权登记。截止2024年6月20日，郑某拖欠贷款本金45542.4元、利息1099.4元、罚息245.72元，合计借款本息46887.52元。

判决结果：
法院判决郑某、李某共同偿还银行借款本金45542.4元及相应利息和罚息；银行对抵押房屋享有优先受偿权；但驳回了银行要求湖北某置业有限公司承担连带保证责任的诉讼请求（因房屋已完成抵押登记）；同时也驳回了银行要求被告承担律师费等费用的请求（因银行未提交相关证据）。

三、案例核心观点与企业风险防范提示

这个案子看似是银行追讨房贷的小纠纷，实则藏着对企业至关重要的法律"暗礁"。核心问题很明确：当开发商为购房者提供阶段性担保时，一旦房屋完成正式抵押登记，开发商的保证责任就自动解除，无需再为购房者的逾期贷款"背锅"。

为什么开发商能"全身而退"？

本案中，湖北某置业有限公司之所以不用替郑某还钱，关键在于借款合同写得明明白白：保证期间只到"抵押登记办妥且他项权利证书交到银行手里"为止。2013年3月房屋已办理正式抵押登记，意味着银行的债权有了房产保障，开发商的"阶段性担保使命"自然结束。法院正是依据这一约定，驳回了银行对开发商的追责请求。

企业如何避开这些"坑"？

（1）给开发商的"保命锦囊"

• 合同条款要"划重点"：提供阶段性担保时，必须在合同中白纸黑字写清"保证责任解除条件"，比如"自房屋完成抵押登记之日起，保证人不再承担保证责任"。本案中因约定清晰，开发商轻松脱责；若条款模糊，可能面临无限期担责风险。
• 盯紧登记进度：及时跟进购房者房产证和抵押登记办理情况。本案中开发商2012年办完房屋首次登记、2013年完成抵押登记，全程留痕成为免责关键。建议建立"登记进度台账"，避免因疏忽导致担保期莫名延长。

（2）给银行的"补漏指南"

• 罚息计算别"想当然"：本案银行主张以"本金+利息"为基数计算罚息，但因合同未明确约定，法院只支持了以"本金"为基数。企业签订合同时，务必写清"罚息按剩余本金计算"或"按全部欠款计算"，一字之差可能损失数十万元。
• 证据要"打包留底"：银行要求对方承担律师费，却因没提交付款凭证被法院驳回。记住："谁主张，谁举证"。凡是合同约定的费用（如律师费、评估费），履约时必须保留发票、转账记录等"铁证"。

（3）给购房者的"避雷提醒"

• 夫妻买房要"共同签字"：本案中李某虽未直接借款，但因房产属夫妻共同财产，仍需共同还贷。夫妻购房务必双方到场签约，避免一方"被负债"。
• 别轻信"阶段性担保"能免责：开发商担保仅是"临时保护伞"，一旦抵押登记完成，银行会直接找借款人追责。按时还款才是硬道理，别把希望全押在开发商身上。

总结：合同是企业的"护身符"

本案给所有企业敲响警钟：担保责任的边界、违约金的计算方式、费用承担的举证要求，这些细节往往藏在合同角落，却可能决定企业是"全身而退"还是"倾家荡产"。建议企业：
1️⃣ 签约前找专业人员逐条审核，尤其关注"责任解除条件"等关键条款；
2️⃣ 履约中全程留痕，发票、登记证明、沟通记录一个都不能少；
3️⃣ 定期做合同"体检"，特别是LPR利率改革等政策变化后，及时补充协议明确新计算标准。

记住：法律从不保护"我以为"，只认可"白纸黑字"。企业唯有把合同当"护身符"而非"走过场"，才能在纠纷中真正守住权益底线。