物业服务不到位业主可拒付违约金但需交基本费用-钟祥物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)鄂0881民初3654号
审理法院：湖北省钟祥市人民法院

二、案件事实与判决结果
白某系皇城小区某幢某室业主，房屋建筑面积126.22平方米。2016年12月28日，钟祥某物业服务有限公司与白某签订《前期物业服务协议》，约定物业费按每月每平方米1.2元计算，每年交一次。白某交费至2019年12月27日后停止缴费。期间，白某房屋出现窗户漏水问题，2025年1月门外走道公共水管破裂导致屋内受损（如地面起鼓、墙面损坏），目前水管问题已修复，但损失未获赔偿。白某还反映小区存在单元门不锁、垃圾清理不及时、电梯故障频发等管理问题。

法院判决：白某需向钟祥某物业服务有限公司支付2019年12月28日至2024年12月27日的物业费9088元；但驳回物业公司要求按每日2‰支付违约金的请求。

三、企业如何防范此类法律风险？
这个案子的核心教训是：物业服务质量有明显瑕疵时，业主可以拒付违约金，但不能完全拒交基本物业费。 许多企业误以为只要签了合同，就能稳收费用，但法院会重点看“你到底服务到位没有”。钟祥某物业虽然赢了物业费，却丢了违约金，就是因为服务出了问题——比如公共水管漏水后没及时处理，导致业主家受损。

对企业来说，这暴露了两大风险：

1. “服务打了折扣，钱就收不全”：
   案例中，业主投诉单元门敞开、垃圾堆积、电梯故障，但因证据不足没被法院采纳。可水管漏水问题，因是公共设施，物业没快速维修，直接导致违约金请求被驳回。现实中，很多企业觉得“小问题不用急”，但一旦业主拍照、录像留证（比如发朋友圈吐槽垃圾成堆），法院就可能认定服务不合格。建议：

   • 每周检查公共设施（水管、电梯等），建立维修记录表，让业主签字确认；
   • 遇到投诉，24小时内响应并留痕（如微信文字回复），别等“小事”变“官司”。

2. “业主反诉损失，你可能赔更多”：
   白某因漏水损失了墙面、家具，但因没及时评估损失金额，只能另案起诉。如果当时他提供了维修发票，法院可能直接扣减物业费。对企业更危险的是： 若业主因保安失职导致车辆被刮（案中监控不全）、或因楼道积水滑倒受伤，企业可能面临高额赔偿。建议：

   • 买足“公众责任险”，覆盖意外损失；
   • 在合同里写清“服务质量标准”（如“垃圾每日清运2次”），避免模糊承诺；
   • 督促员工用手机拍服务过程（如清洁后照片），关键时刻能自证清白。

简单说：收钱要服务，服务要留证。 别把合同当“免死金牌”，业主不是“冤大头”。企业只要把服务做扎实、把证据留清楚，既能避免违约金损失，更能赢得业主信任——毕竟，楼道干净了、水管不漏了，谁还乐意为9088元打官司？

（注：文中“钟祥某物业服务有限公司”“白某”等均为化名，案情细节已做脱敏处理。）